第一篇：2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题-中大网校

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2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(4)总分：100分

及格：60分

考试时间：120分

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1)设区的市级人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

A.一 B.四 C.三 D.二

(2)物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是（）。

A.测算物业管理服务费用 B.确定组织架构和人员配置

C.根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作

D.根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案

(3)有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是（）。

A.独立的物业服务企业是常见模式之一

B.物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成

C.房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业

D.物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司

(4)物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。

A.市场定价和政府指导价 B.政府指导价和市场调节价 C.市场调节价和政府定价 D.政府指导价和政府定价

(5)在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由（）部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。

A.建设行政主管部门

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B.城市规划行政主管部门 C.城市房地产行政主管

D.当地人民政府建设主管部门

(6)物业人住阶段，物业档案资料收集来源于（）。

A.建设单位 B.物业服务企业 C.业主

D.监理单位

(7)物业入住时，首先应（）。

A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表 B.领取提供给业主的相关文件资料

C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认

D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用

(8)前期物业管理的风险有很多，最主要的是（）。

A.合同风险

B.专业服务咨询的风险

C.项目接管的不确定性带来的风险

D.物业管理日常运作过程中存在的风险

(9)物业服务企业可通过（）了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。

A.个性测验 B.特殊能力测验 C.智力测验 D.知识测验

(10)下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。

A.高层20万㎡，多层50万㎡ B.多层70万㎡，高层10万㎡

C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡

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D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1)企业薪酬管理的目标主要是（）。

A.调整员工收入，防止企业人员流动频繁 B.控制企业主营业主成本

C.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力 D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调 E.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍

(2)物业管理常用的档案分类方法有（）。

A.地区分类法 B.季度分类法 C.组织机构分类法 D.事件分类法 E.年度分类法

(3)常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括（）。

A.物业与业主的沟通 B.房屋出租

C.项目机构的设置 D.环境管理

E.精神文明建设

(4)对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有（）。

A.落实组织和管理体系

B.对耗能较大设备进行更换或局部改造 C.加强节能宣传和培训，树立节能意识 D.建立能源消耗的计划和考核制度

E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用

(5)物业管理礼仪文书常用的类型有（）。

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A.邀请书 B.请柬 C.感谢信 D.贺信 E.海报

三、案例分析题(共3题，共80分)

(1)王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5 000元人民币。问题 1．保安员小张的行为是否妥当?说明理由。2．王先生的要求是否合理?3．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案?

(2)某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。问题 1．通过案例分析早期介入的必要性。2．物业服务企业早期介入的作用有哪些?3．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?

(3)某高层住宅小区入住3年，前期物业管理由开发建设单位委托的A物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘B物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知A、B物业管理公司办理交接验收。B物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A物业管理公司解释属保修期，应由开发建设单位解决。于是，A、B两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。问题 1．本案例中，A物业管理公司的解释是否正确?说明理由。2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确?说明理由。3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题?

答案和解析

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):C(2):C 中大网校

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(3):D(4):B(5):C(6):C(7):C(8):A(9):A(10):C

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):C,D,E(2):C,D,E(3):C,D,E(4):A,C,D,E(5):A,B,C,D

三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 1．保安员小张的行为不妥当。

理由：小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。

2．王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。

3．培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他人权益的前提下，弄清楚状况并及 时通知业主；通知领导加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。

(2): 1．在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

2．物业服务企业早期介入的作用有：优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情 况；为前期物业管理作充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。

3．物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：

(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。

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(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。

(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。

(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。

(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：

(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。

(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。

(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。

(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

(3): 1．A物业管理公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。

2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有：

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。

(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。

(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。

(4)提出遗留问题的处理方案。

4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下。

(1)明确交接主体和次序。物业管理工作移交是A物业管理公司将物业管理工作移交给B物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的8物业管理公司。

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(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

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第二篇：2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题-中大网校

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2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(3)总分：100分

及格：60分

考试时间：120分

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1)物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括（）。

A.个人绩效

B.市场的变化情况 C.职位等级

D.个人的技能和资历

(2)物业服务企业在领取营业执照之日起（）日内，应持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。

A.10 B.20 C.30 D.45

(3)在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据 是（）。

A.物业管理项目的服务内容 B.物业类型

C.物业管理招标主体 D.物业管理服务方式

(4)物业的供电种类按供电方式的不同分为（）。

A.高压供电和低压供电

B.无自备电源供电和有自备电源供电 C.单回路供电和多回路供电 D.长期供电和临时供电

(5)关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是（）。

A.电梯每隔2年要由政府技术监督部门进行检查

B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应

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C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作

D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性

(6)物业管理单位发现装修人有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。

A.2～3 B.2～4 C.1～2 D.1～3

(7)根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是（）。

A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好 B.结构构件完好，装修和设备完好、完整

C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用 D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好

(8)物业服务企业的培训方法中，（）主要适用于操作性较强岗位的员工培训。

A.现场教学法 B.师徒式培训法 C.课堂教学法

D.网络课件培训法

(9)物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是（）。

A.房屋产权证 B.购房合同原件 C.户口本复印件

D.业主有效证件复印件

(10)影响企业薪酬政策的微观因素是（）。

A.企业的经营策略 B.国家经济运行状况 C.当地生活指数

D.劳动力市场的供求状况

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二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1)在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是（）。

A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案 B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 E.就物业环境的适应性提出建议

(2)物业绿化管理的工作内容包括（）。

A.绿化翻新改造 B.道路清洁 C.花木种植

D.污水管道疏通 E.绿化有偿服务

(3)物业服务企业组织机构设置的要求是（）。

A.借鉴国外，汲取经验教训 B.精干、高效、灵活 C.按照规模、任务设置 D.统一领导、分层管理 E.分工协作

(4)在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有（）。

A.对业主人住、装修实施管理和服务 B.提出投标物业的其他管理建议

C.对物业服务费和专项维修资金的使用和管理 D.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见 E.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案

(5)合同承诺的构成要件是()。

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A.承诺是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 B.承诺必须由受要约人或其代理人作出 C.承诺必须在要约的有效时间内作出 D.承诺必须与要约的内容一致 E.承诺必须传达给要约人

三、案例分析题(共3题，共80分)

(1)2010年6月，施先生向A开发公司购买了新建路某小区别墅一套，当年装修后人住。同年10月，A开发公司与B物业公司签订了物业服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，施先生每年均向B物业公司支付物业管理费。2011年3月1日上午11时30分左右，施先生从公司返还家中准备休息时，发现妻子身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。施先生认为，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的措施保障业主个人安全，导致家人在小区内遇害，应承担主要民事赔偿责任。B物业公司认为，小区内24小时都有保安员进行巡逻，且出入车辆均有记录，被害人在自家遇害，自己无任何失职行为。施先生认为B物业公司推卸责任，于是将B物业公司告上了法庭，要求被告赔偿经济损失共计人民币15万元。人民法院最终判决，证据不足，驳回了施先生的诉讼。问题 1．业主在小区内遇害，物业公司是否必须承担民事责任?2．B物业公司是否应进行赔偿?3．你认为人民法院驳回施先生诉讼的理由是什么?4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容有哪些?5．结合案例分析，物业服务企业应如何加强安防系统?

(2)一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。问题 1．假如你是该业主，面对这种情况应如何处理?2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?3．假如该业主与受损车主在协商中发生打斗致人受伤事件，物业公司应如何处理?

(3)某小区人住3个月，部分业主投诉：①小区部分墙体渗漏；②供暖不足；③物业配套不完善；④小区安全防范管理措施不完善等问题。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，决定：(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费。

(2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。问题 1．针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决?2．分别指出业主投诉问题①、③、④的解决办法。3．物业管理人接到投诉的处理方法有哪些?4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法是否正确?临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定是否合法?5．上述(2)的做法是否正确，说明理由。6．签订物业服务合同时，除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会还有哪些权利义务?7．物业服务合同终止的原因有哪些?

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答案和解析

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):B(2):C(3):B(4):A(5):D(6):A(7):A(8):B(9):A(10):A

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):A,B,C,D(2):A,C,E(3):B,C,D,E(4):A,B,D,E(5):B,C,D,E

三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 1．业主在小区内遇害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司 已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。

2．按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如B物业公司有违反合同约定的违约责任，则B物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。

3．原告施先生购买了该小区的别墅并人住，同时向B物业公司交纳物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。B物业 公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该物业公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。案发当天，B物业公司按合同约定不问断地对小区进行巡逻，登记外来进入车辆，B物业公司已履行了服务合同中约定的义务，因此，B物业公司依法不需承担责任。

4．物业服务企业公共安全防范管理服务的内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和 管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

5．物业管理安防系统是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、燃气自动报警系统和巡更系统等。为确保安防系统功能的正常发挥，安防人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利中大网校

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用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。

(2): 1．面对这种情况可做如下处理：

(1)保护现场，并立即通知受损车主到场。

(2)如有必要，可对现场拍照，保留相关记录。

(3)与受损车主协商解决，若无法达成一致意见，可通知交警部门到现场进行处理。

(4)撤离现场，疏导其他车辆出入。

2．小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有：

(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。

(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。

(3)如有需要，应对现场进行拍照保留相关记录。

(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。

(5)应协助有关部门尽快予以处理。

(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标志、减速坡、隔离墩等的设置。

3．物业公司应采取的措施有：

(1)物业公司或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。

(2)如证实发生刑事案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达。

(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。

(4)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

(3): 1．根据《物业管理条例》及其他相关规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任。因此，物业公司应要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修、处理。

2．①在保修期限内发生墙体渗漏，属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

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③应由开发建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施。

④物业公司加强出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展 社区管理等工作。

3．物业管理人接到投诉的处理方法有：

(1)耐心倾听，不与争辩。要以真诚的态度、平和的心态认真耐心地听取业主的投诉，不要轻易打断。同时，可以通过委婉的方式进行提问，及时弄清投诉的原因和要求。对那些失实、偏激或误解的投诉，适度表示理解，不做任何敌对性、辩解性的反驳，以免发生冲突。

(2)详细记录，确认投诉。在倾听业主投诉的同时，应当面认真做好尽可能详细具体的投诉记录，并对业主所投诉的内容以及所要求解决的项目进行复述，确认业主投诉事项。

(3)真诚对待，冷静处理。对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情。如业主投诉时情绪激动、态度粗暴，物业管理人员应冷静处理，必要时暂时离开，避免冲突。

(4)及时处理，注重质量。对投诉要求要尽快提出处理意见和解决问题方案，立即行动，采取措施处理。拖延处理也是导致业主产生新的投诉一个重要原因，同时还要特别注重投诉处 理的质量。

(5)总结经验，改善服务。在投诉处理的回访中，对业主提出的意见和建议要表示感谢。同时，将业主的投诉加以整理与分类，进行分析，总结教训与经验，完善和改进管理及服务工作。

4．小区业主成立“临时业主委员会”的做法不正确。临时业主委员会通过的拒缴物业服务费的决定不合法，不具有法律效力。

5．做法不正确。理由：根据《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务 企业的行为应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业 主同意才能生效。

6．除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他权利义 务有：

(1)业主委员会有权对物业服务企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。

(2)业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。

7．物业服务合同终止的原因如下。、中大网校

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(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。

(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的。

(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止。

(4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行。

(5)法律、法规规定的其他情形。

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第三篇：2010年物业管理师执业资格考试《物业管理实务》全真模拟试卷-中大网校

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2010年物业管理师执业资格考试《物业管理实务》全真模拟试卷（5）

总分：100分

及格：60分

考试时间：120分

（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

(1)有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（）。

(2)投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在一定的期限内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由（）签章。

(3)物业查验过程中，（）检查是通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

(4)为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定，前期物业管理服务由（）选聘物业服务企业。

(5)物业服务费的测算编制应考虑的因素不包括（）。

(6)工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以（）为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

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(7)物业服务企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，称为（）。

(8)拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于（）。

(9)物业管理机构更迭时，管理工作需移交的物资财产不包括（）。

(10)物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，（），给水排水、电梯，消防水系统等。A.低压配电设施 B.高压配电设施 C.运动场地

D.休闲娱乐设施

(11)物业服务企业培训常用的方法中，具有系统性、连贯性的特点是（）。

(12)招标人在发布招标公告或投标邀请书的（）日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。

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(13)物业装饰装修登记，要求物业管理单位一般在（）个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

(14)以下选项中，不属于权属资料档案的是（）。

(15)业主人住房屋验收表的主要内容包括：物业名称、楼号；业主、验收人、建设单位代表姓名；验收情况简要描述；（）；验收时间等。

(16)物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是（）。

(17)实行一级成本核算的物业服务企业，可不设（）费用。

(18)最主要的客户管理对象是（）。

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(19)前期物业管理最明显的特点是（）。

(20)房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的（）倍。

(21)在商品交易中受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同为目的的一种意思表示，称为（）。

(22)有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是（）。

(23)物业管理方案关键性内容包括项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；（）；费用测算与成本控制；管理方式、运作程序及管理措施。

(24)在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验的资料不包括（）。

(25)物业服务企业应以其（）作为公司的地址。

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(26)业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划。经（）。

(27)在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术等特点，称为（）。

(28)物业查验的过程中，（）检验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

(29)对企业薪酬管理的目标，以下叙述错误的是（）。

(30)对蟑螂的防治方法，以下叙述错误的是（）。

(31)经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以Eh招标人从中选择不少于（）家资格预审合格的投标申请人。

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(32)以下不属于确定服务费成本构成的注意事项的是（）。

(33)下列关于制订物业管理方案要求的叙述中，不正确的是（）。

(34)创建文明小区计划用一年半的时间，分五个阶段完成，在第一、第二、第三、第四阶段结束时，要将有关情况让下级各单位了解，就要用（）。

(35)在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括（）。

(36)对合同承诺的法律意义的表述中，不正确的是（）。

(37)为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为（）。

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(38)物业服务企业利润的构成不包括（）。

(39)投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型人手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、（）、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

(40)下列选项中，不属于邀请要约的是（）。

(41)以下不属于海报结构的是（）。

(42)对运行和使用者的责任和配合，下列叙述不正确的是（）。

(43)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。

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(44)以下属于组成公文式标题的最基本要素的是（）。

(45)在设计应聘申请表时，应注意的问题不包括（）。

(46)全国一级资质物业服务企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理是由（）负责。

(47)客户希望听到“我会优先考虑处理您的问题”，体现了客户（）的需求。

(48)早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在内容作用和（）的不同。

(49)由业主大会制定、全体业主承诺、对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，称为（）。

(50)要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为（）。

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（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

(1)面试程序一般包括（）。

(2)物业管理投标的主要风险来自于（）。

(3)《中华人民共和国合同法》规定了要约人不得撤销要约的情形是（）。

(4)物业管理招标中，为进行项目评估和风险防范，投标人对竞争对手的分析评估内容应包括（）；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能采取的投标策略等。

(5)物业服务企业的财务管理包括（）管理。

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(6)根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为（）。

(7)按股东出资形式来划分，物业服务企业可分为（）。

(8)物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持（）企业法定代表人的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。

(9)物业管理机构更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有（）。

(10)物业服务企业中，主营业收入的内容不包括（）。

(11)物业服务企业的财务管理不包括（）。

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(12)在进行小区园林设计时，必须首先考虑的因素有（）。

(13)下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是（）。

(14)物业服务合同可以因（）原因终止。

(15)紧急事件的性质包括（）。

(16)动火过程中的要求包括（）。

(17)物业服务企业信用档案工作的指导思想是（）。

(18)物业管理项目的承接方式有（）方式。

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(19)有关物业管理机构更迭时的承接查验的准备工作的叙述，正确的是（）。

(20)有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有（）。

（共2题，每题5分）

(1)

(2)中大网校

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答案和解析

（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）(1):B(2):C(3):D(4):C(5):C(6):D(7):D(8):C(9):B(10):A(11):B(12):B(13):A(14):C(15):B(16):B(17):C(18):C(19):C(20):B(21):A(22):D(23):A(24):C(25):D(26):A(27):B(28):A(29):A(30):D(31):B(32):D(33):B(34):B 中大网校

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(35):B(36):B(37):C(38):D(39):B(40):A(41):D(42):C(43):B(44):B(45):B(46):D(47):B(48):D(49):A(50):C（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）(1):A, B, C, D(2):A, B, C(3):A, D, E(4):A, B, C, D(5):A, B, C, D(6):A, B, E(7):A, B, C(8):A, B, C, E(9):A, B, D, E(10):B, E(11):C, E(12):C, D(13):C, D, E(14):A, B, C, D(15):A, C, D(16):A, B, D, E(17):A, C, E(18):A, B, E(19):C, D, E(20):A, B, C, E（共2题，每题5分）(1): 中大网校

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>(2): 1 2 中大网校

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第四篇：2013年物业管理师《基本制度与政策》实战模拟试题-中大网校

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2013年物业管理师《基本制度与政策》实战模拟试题(5)总分：100分

及格：60分

考试时间：150分

一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1)作为联系广大业主和物业服务企业的桥梁，（）应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议。

A.居民委员会 B.业主委员会 C.开发建设单位 D.业主大会

(2)关于中标，下列说法正确的是（）。

A.只有因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人 B.投标有效期是招标人向投标人告知并承诺完成招标、投标活动的期限 C.招标人确定中标人后，无须将中标结果通知所有未中标的投标人

D.招标人和中标人订立书面合同后，对于背离合同的实质性内容应作为合同附件

(3)未取得（）的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

A.房地产估价员岗位合格证 B.房地产经纪人资格证 C.房地产估价师注册证

D.房地产经济管理师注册证

(4)《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了（）的原则。

A.维护房地产开发商合法权益 B.加强行政监督与管理

C.物业管理权利和财产权利相对应 D.优先保护全体业主利益

(5)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测 绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋（）。

A.预售登记 B.权属登记 C.变更登记

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D.备案登记

(6)《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循的基本原则不包括（）。

A.现实性与前瞻性有机结合的原则

B.物业管理权利和监督权利相对应的原则 C.维护全体业主合法权益的原则 D.从实际出发，实事求是的原则

(7)正常使用情况下，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为（）年。

A.1 B.2 C.3 D.5

(8)物业服务企业开展物业服务的前提条件是（）。

A.物业管理事项的确定 B.收取物业服务费用 C.双方的权利义务的约定 D.必要的物业管理用房

(9)关于房屋租赁的表述，正确的是（）。

A.房屋所有权人出租房屋不能提供给他人从事经营活动 B.房屋所有权人出租房屋，只能用于居住 C.房屋租赁后，房屋使用人是房屋所有权人

D.房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动

(10)目前要求预售商品房必须采用（）计价方式。

A.按单元 B.按套

C.按使用面积

D.按套内建筑面积

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(11)商品住宅的业主应当在（），将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

A.签订房屋买卖合同时 B.办理房屋入住手续前 C.房屋所有权登记后

D.办理房屋登记备案手续前

(12)规范业主大会内部运作机制的基础性规约是（）。

A.《管理规约》

B.《业主大会议事规则》 C.物业服务合同

D.《临时管理规约》

(13)物业管理（）是现代化大生产专业分工的必然结果。

A.社会化 B.专业化 C.市场化 D.制度化

(14)物业管理是与建立社会主义市场经济体制相适应的（）的管理。

A.社会化、专业化、市场化 B.专业化、综合化、制度化 C.社会化、制度化、现代化 D.科学化、专业化、市场化

(15)《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于（）共有。

A.物业服务企业 B.居民委员会 C.业主委员会 D.业主

(16)就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的（）。

A.买卖权、使用权、收益权、处分权 B.占有权、使用权、收益权、处分权

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C.占有权、使用权、拍卖权、处分权 D.占有权、使用权、买卖权、处决权

(17)物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在（）的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用而建立的。

A.物业产权多元化 B.物业管理形式统一化 C.房地产管理体制现代化 D.经济体制多元化

(18)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合 法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A.7 B.14 C.20 D.30

(19)物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用指的是（）。

A.秩序维护费用 B.管理费分摊 C.办公费

D.公众责任保险费用

(20)《管理规约》由（）草拟，经首次业主大会会议审议通过。

A.业主大会筹备组 B.业主委员会 C.建设单位

D.物业服务企业

(21)三级物业服务企业资质证书由（）负责颁发和管理。

A.省级人民政府房地产主管部门

B.设区的市级人民政府房地产主管部门 C.国务院建设主管部门

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D.县级市级人民政府房地产主管部门

(22)体现政府转变职能的行政法规是（）。

A.《土地管理法实施条例》 B.《物业管理条例》 C.《城市房地产管理法》 D.《物权法》

(23)房地产抵押合同自（）之日起生效。

A.预购商品房交付使用 B.抵押登记

C.登记机关受理登记申请 D.合同签订

(24)房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋（）。

A.管理权 B.处分权 C.收益权 D.使用权

(25)物业管理区域内全体业主建立的共同契约是（）。

A.物业服务合同 B.《管理规约》 C.《物业管理条例》

D.《业主大会议事规则》

(26)采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征是（）。

A.有效的市场监督

B.将有序的竞争机制引入交易过程 C.将进入市场竞争机制 D.体现市场准人制度

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(27)关于转租房屋的规定，下列说法正确的是（）。

A.房屋转租是指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为

B.承租人可以将承租房屋的部分转租给他人，但不能全部转租 C.转租合同由原出租人和转租人签订

D.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期

(28)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有（）。

A.处分权和使用权 B.知情权和监督权 C.收益权和占有权 D.占有权和使用权

(29)关于物业管理师资格考试管理，下列说法正确的是（）。

A.由建设行政部门组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作 B.物业管理师资格考试原则上每年举行两次

C.物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度

D.物业管理师资格证书是申报高一级专业技术资格评审唯一条件

(30)关于物业的保修责任，下列说法正确的是（）。

A.住宅质量保证书规定只对物业自用部位与自用设施设备进行保修 B.物业服务企业在保修期和保修范围内承担主要的保修责任

C.保修期限与范围以外的物业维修、保养由建设单位按照物业服务合同的约定承担

D.在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于住宅质量保证书所规定的保修范围和保修期限

(31)对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使（）的体现。

A.所有权 B.收益权 C.占有权 D.处分权

(32)前期物业管理招标文件中招标活动方案包括（）。

A.投标人资格、投标书形式 B.物业服务项目、服务内容

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C.招标组织机构情况，开标时间和地点

D.项目基本情况、物业管理用房的配备情况

(33)关于业主委员会会议的说法，正确的是（）。

A.只有经过全体业主的同意才能召开业主委员会会议

B.经2／3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议

C.业主委员会主任认为有必要召开会议的，应当及时召开业主委员会会议 D.业主委员会应当每月召开一次业主委员会会议

(34)出卖人通过订购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归 责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当（）。

A.没收买受人的全部定金 B.没收买受人的部分定金 C.将定金返还买受人

D.没收买受人的定金，并赔偿出卖人损失

(35)物业的承租人和其他实际使用物业的非业主是指（）。

A.物业管理人 B.物业所有人 C.物业使用人 D.物业行为人

(36)物业服务合同应当具备得主要内容不包括（）。

A.物业管理事项 B.物业管理资料 C.物业服务质量 D.物业服务费用

(37)《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有（）。

A.影响力 B.强制力 C.执行力 D.约束力

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(38)业主委员会的工作经费的筹集、管理、使用具体由（）规定。

A.《业主大会议事规则》 B.《管理规约》 C.《物业管理条例》 D.物业服务合同

(39)物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后，可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。

A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质

D.三级暂定资质

(40)一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的（）。

A.房屋登记证明 B.房屋买卖合同 C.房屋所有权证 D.房屋他项权证

(41)对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，物业服务企业应当向（）报告。

A.规划管理部门 B.房屋管理部门 C.市政管理部门 D.公安管理部门

(42)申请暂定资质证书的条件不得低于（）资质企业的条件。

A.一级 B.二级 C.三级 D.四级

(43)物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（）学时。

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A.12 B.24 C.40 D.72

(44)房地产开发企业的申请预售许可符合法定条件的，自房地产管理部门作出决定之日起（）日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。

A.7 B.10 C.15 D.30

(45)物业服务企业有（）行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

A.转让资质证书的

B.出租、出借资质证书的

C.不按照规定及时办理资质变更手续的 D.超越资质等级承接物业管理业务的(46)异产毗连房屋的自然损坏，应当由（）修缮，不得拖延或者拒绝。

A.建设单位 B.房屋所有人 C.施工单位

D.物业服务企业

(47)业主委员会的主任、副主任是业主委员会的（）。

A.代表人和管理者 B.决策者和召集人 C.执行者和组织者 D.召集人和组织者

(48)商品房预购人应当在规定时间内依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门 办理（）手续。A.变更登记 B.权属登记

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C.所有权登记 D.预售登记

(49)对于绝大多数普通住宅项目的物业服务收费都采取（）管理方式。

A.市场调节价 B.政府定价 C.自由定价 D.政府指导价

(50)《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过（）的方式选聘具有相应资质的 物业服务企业。

A.询价

B.房地产管理部门推荐 C.招标投标

D.“一对一”的协议

(51)处分抵押房地产所得金额的分配顺序中，优先受偿的是（）。

A.支付处分抵押房地产的费用 B.扣除抵押房地产应缴纳的税款

C.偿还抵押权人债权本息及支付违约金

D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害

(52)物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当到（）办理资质证书变更手续。

A.国务院建设主管部门 B.原资质审批部门

C.省级人民政府房地产主管部门 D.直辖市人民政府房地产主管部门

(53)前期物业管理项目招标过程中，（）应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。

A.评标委员会 B.招标人

C.房地产行政主管部门 D.建设行政主管部门

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(54)关于职业素养的表述，正确的是（）。

A.职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的职业要求 B.职业素养是行业规则对职业群体提出的职业观念 C.职业素养是职员个人综合素养在职业活动中的体现 D.职业素养已上升为行业规则和行业标准

(55)《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于（）选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

A.施工单位

B.房地产行政主管部门 C.建设单位 D.业主

(56)关于《临时管理规约》的制定，下列说法正确的是（）。

A.《临时管理规约》制定的主体是业主大会 B.《临时管理规约》完全体现全体业主的意志 C.业主成立业主大会时，《临时管理规约》直接转化为正式的物业管理规约 D.《临时管理规约》的时间为物业销售之前

(57)《物权法》规定，建筑区划内的公用设施属于（）共有。

A.建设单位 B.业主

C.物业服务企业 D.业主大会

(58)针对物业服务企业的（），有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度。

A.无形性

B.管理服务特性 C.广泛性 D.专业性

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(59)按规定提取的工会经费、职工教育经费应计人物业服务定价成本构成中的（）。

A.人员费用 B.管理费分摊 C.办公费用

D.共用设施设备日常运行费用

(60)居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织是（）。

A.街道办事处 B.业主大会 C.社区居委会 D.业主委员会

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)

(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序包括（）。

A.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议 B.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案

C.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 D.业主委员讨论通过使用建议

E.业主大会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知

(2)关于商品房销售原则的表述，正确的有（）。

A.房地产开发企业应采取返本销售的方式销售商品房

B.房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工商品房 C.商品房销售时，房地产开发企业必须选聘物业服务企业

D.房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，可以将商品房再行销售给他人 E.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

(3)设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合的条件有（）。

A.有50万元以上的注册资本 B.有l50万元以上的注册资本

C.2名以上持有资格证书的专职会计人员 D.有3名建筑工程专业的专职技术人员 E.有4名以上持有资格证书的房地产专业

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(4)建筑区划内需要由业主共同决定的事项包括（）。

A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 B.选举业主委员会和更换业主委员会成员 C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D.改建、重建建筑物及其附属设施 E.签订物业服务合同

(5)业主通过缔结（）来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。

A.《临时管理规约》 B.物业服务合同 C.《管理规约》

D.《物业管理条例》

E.《业主大会议事规则》

(6)关于物业服务收费原则的表述，正确的有（）。

A.物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致 B.物业服务收费应遵循公开原则

C.物业服务收费应当不需要明码标价，其不属于《价格法》调整范围 D.要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符

E.对老旧住宅小区改造后实施物业管理收取的费用以不超越他们的承受能力为原则

(7)《住宅专项维修资金管理办法》规定，不得从住宅专项维修资金中列支的费用包括（）。

A.由建设单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B.由相