第一篇：物权法培训讲稿

物权法讲课稿

各位人大代表、领导、同事们，大家好：

今天我来跟大家一起学习新修订的物权法。《物权法》在我国立法史上创下了多项记录，一部法律草案由全国人大常委会审议了7次，创下了法律审议之最；从起草到审议通过耗上时13年。由此可见，对这部关系人们切身利益的法律国家是何等的慎重。

下面我首先介绍一下什么是物权？物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。

其次物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。

第三，物权是一种对财产的支配权，支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。我们简单地举一个例子来进行区分：比如说买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在2月1日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。货物在交货前仍然是由出卖人控制，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法

一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。民法就是采用这种通过将各种交易的元素提炼出来用物权、债权、支配权、请求权这样的概念来进行解释，所以最本质地概括了交易的基本规律，故支配权和请求权是对各种交易中最基本要素的高度概括。

下面再学习一下《物权法》的三项原则：

第一项原则是物权法定原则。

按照法律规定，物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面，一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后，如果收费人质押没有写进物权法，那么司法解释就有问题了，就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为种类必须法定，《物权法》和《合同法》的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同，物权法中是不存在无名物权的。

《合同法》中规定了买卖、租赁、承揽合同，这些合同都叫做有名合同，但是在这些合同之外如果当事人创定的合同和有名合同规定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原则，当事人可以自由创设任何法律没有规定的任何原则，只要不违反法律的规定、强制性规定以及公序良俗就都是有效的。但是物权法不是这样的，如果当时约定的类型不符合法律的规定的物权类型它不能产生物权的效力，是不受保护的。另一方面物权法规定的物权内容必须法定，我个人理解这可以从两个方

面考虑：第一个方面是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；另一方面是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。

物权法定原则违反了以后能够产生怎么样的效果？是否违反了物权法定整个合同就没有效力了？在法律没有承认是物权的情况下，是否所有的约定都是无效的。究竟怎么理解违反物权法定的效果呢？在合同法里面，违反法律规定会导致整个合同无效，在物权法中，如果物权法没有承认当事人约定的物权是物权，这时合同仍然是有效，只不过导致当事人约定的权利不能产生物权的效果，在这种情况下只能将这种权利看成债权。所以我们没有承认按揭是物权，但是银行仍然可以根据合同来进行安排，如果不涉及到其他债权人购房人所购买的房产主张的权利，这时银行仍然可以根据合同来行使按揭的权利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在当事人之间产生拘束力，只不过不能享有优先于其他债权的效力，不能产生物权的效果。这就是我们说的违反物权法定的效果。

物权为什么要法定？法定的原因是什么？在《物权法》中概括起来主要有几点：

1、物权大多涉及到社会的基本经济制度，反映了社会的基本财产关系，是非常重要的，所以只能用法律来明确规定，而不能由当事人随意创设。

2、为了保护交易安全。假如一个债务人只有一套房产，他却欠了很多人的债务，可是他房产的价值远远不能清偿所欠的这些债务。那么这套房产究竟怎么分配？如果不存在物权的话，那么就在债权人之间平均分配，但是只要其中一个债权人涉及到了物权、抵押权，要优先受偿的话，可能他一个人可能就将这套房产全部拿走了，其他的人都得不到了，所以优先性就直接关系到其他债权人利益的保护，而不仅仅只是涉及到一个特定债权人和一个特定债务人之间的问题。假如物权不能法定，抵押权的设定完全可以由当事人通过合同自由设定，那就会产生很多麻烦，交易就没有秩序了。物权的优先性、对抗性的问题涉及到其他人就超出了当事人通过合同所能安排的内容和范围，如果当事人通过合同安排的事务只能约定他们自身、两个人之间的事务，如果涉及到第三人，而他们再来安排就会妨害交易的秩序。这就是为什么物权要法定的一个重要原因。

3、要充分发挥《物权法》的基本宗旨：物尽其用。这是物权法的一个宗旨，也就是如何使物权更有效率。比如说我们的空间权是具有非常大争议的一个问题，我国法律目前还没有承认空间是一种权利，那么登记机关对根本不会对涉及到空间的问题进行登记，这种结果就造成了空间不能有效利用，如果想利用地下的空间建造成停车场或者想单位买下地下的空间建造地下停车场，都会在法律上遇到障碍。如果单独买下地下的空间，地上的土地使用空间是别人的，一旦发生了转移，那么新的受让人就不一定会允许在地下继续开设停车场。如果我们承认它是一种权利，可以单独登记的话，那么土地所有权人要将土地使用权转让就可以对资源进行一种非常有效力的利用和安排。所有的物权，特别是像土地承包经营权、海域使用权等等，物权法要承认它是一种物权，要形成为一种长期稳定的财产权利，才能鼓励人们全力地投资，才能形成合理的利益的期待，才能鼓励人们大胆地投资，才能真正使它成为一种稳定的财产，受到法律的保护。这就是为什么要物权化的一个重要好处。

第二个原则是公示、公信原则。

《物权法》明确规定物权必须公示，这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。比如说设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。物权为什么要公示？首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有人，那么这种权利的设定也应该要让大家都能知道，从理论上说也应该公开，合同债权是不需要公开的权利，但是物权是一个需要向社会公开的权利。

2、是要维护交易安全。只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全。很多企业在兼并其他企业时根本不知道被兼并的企业的什么财产被抵押了，而且也查不到，当抵押权人来追诉时就将财产都拿走了，支付了几千万可能都血本无归了，风险非常大，这是因为我们的登记制度很不健全。这就影响了交易的顺利进行。还有一个原因是从效力考虑。只有通过公示才能最有效力地利用资源。比如说企业的名称、品牌。当将整个企业担保的时候，这些价值就可以计算进去，整个企业的价值就提高了，如果是整体的担保，最后可以整体拍卖、变卖，财产的整体出售一定要比拆散的财产价值更高，而且整体的出售可以形成整体的接管，买受人可以整体利用这个企业。企业担保的前提是要有一套良好的登记制度来配套，但是我们目前还做不到，所以我们现在的登记制度是分散的，有十几个登记部门，如果要担保的话，到什么登记部门去登记都会遇到麻烦，很难操作，所以这次《物权法》写上必须要实行不动产统一的登记制度，也是为了更有效率地统一登记，有效力地

利用资源。

这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：

1、按照现在物权法的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。

2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。

3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。

现在讲一下公信原则。

所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。

我国善意取得制度的特点：

1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；

2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这

辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。

3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会大大限制适用善意取得适用的范围。

在这里我们讨论关于赃物的问题。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策，但是也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画，贴了拍卖的公告，大家都来竞标，经过拍卖的程序之后买到了，结果公安说是赃物，要收走，而且没有任何补偿，那么没有人会相信拍卖行了。例外的情况是：

1、从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得的保护，不能再追赃；

2、如果是从拍卖行买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法的拍卖手续购买的，应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行审查不严的风险转嫁到买受人的身上，这样对买受人非常不公平，因为拍卖行可以审查，买受人是无法审查买到的东西是否赃物，如果从买受人那里追走，这样的话对交易安全非常不利。所以既要打击犯罪，也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则，现在一些人对善意取得非常强烈地反对，但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣，有人说棉衣里面的棉絮是赃物，要将衣服拆掉把棉絮拿走，这是不可能的。公司盖了一栋大楼，有人说公司盖楼的材料是偷来的，要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉，那么社会就会乱套了，交易确定的是生活的秩序，如果一旦被打乱那么社会就会乱套，所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩

序。

第三个原则是平等保护原则。

这可以说是物权法最重要的原则，但是引发了很多人激烈的争论，有人认为平等法是违宪的，理由有两个：

1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”，没有说私有财产是神圣不可侵犯的，如果说是平等保护就是违宪；

2、现在社会两极化比较严重，平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解，这并不是对我们经济制度的基本表述，我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体，多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展，平等保护是市场经济的规则，只有平等保护才能有公平的交易、市场的竞争，才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则，所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护，那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的，这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的，实际上穷人是更需要保护的，我们的《物权法》专门规定了建筑物区分所有，其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说，最基本的财产、财富就是我们的房子，房子就是安身立命之本。

下面讲一下关系人们切身利益的几个问题：

1、建筑物区分所有权问题。

我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户的房子是不同的，这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有

权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权，不存在共有的问题，我们买的商品房的产权关系是非常复杂的，首先对套内面积有一般的所有权，又享有对建筑物共有财产（如楼梯、走道、绿化地）的共有权，同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境，它是一种新的物权。“建筑物”这三个字严格地说是不太确切的，因为我们国家商品房的开发不像国外仅仅是建筑物的开发，而是成片小区的开发，业主的权利已经不限于建筑物内，而是小区，但是找不出更好的词来表述，而且这种专有权、共有权主要是附随在建筑物内的，所以就称呼为“建筑物的所有权”。

2、关于地下车库的归属问题。目前我国的《物权法》采用约定的方式这种模式，理由是：首先考虑到这样会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上是取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须将车库、车位满足业主需要，也可以通过有关的行政管理的办法来解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障尽量不使车库卖给

第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较好。至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主的利益；其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3、保护“阳光权”问题

物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

4、征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿

物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿

近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。

对于8亿农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们关注的焦点。

公共利益如何界定

《物权法》第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”何为公共利益？尽管界定各有标准，但房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。

补偿标准如何确定

《物权法》第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。“之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。

补偿标准则依照《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。

对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，这个居住条件起码不低于原居住条件。

5、住宅建设用地的年限问题。

满70年住宅建设用地使用权将自动续期。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是物权法作出的明确规定。

随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。

物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。

第二篇：物权法讲稿

《物权法》讲稿

在开始讲课之前，我讲一个真实的案例，来说明《物权法》的重要性。这是内邱法院适用物权法判决的第一例物权侵权案。案情是这样的：原告王某与被告刘某宅院南北为邻,原告居南,被告居北,两家素来不和。今年王某打算抹北房后墙,需在刘某院内搭架子施工,遭到刘某拒绝，王某将刘某诉至法院,要求刘某提供便利。法院审理后认为,依照《中华人民共和国物权法》的规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。王某抹北屋后墙,必须占用刘某宅院方可施工，刘某有义务提供方便,王某的诉讼请求应予支持。内邱县人民法院遂作出判决:原告王某在被告院内搭架子抹墙时,被告刘某应当提供必要的便利。本案中原告依据《物权法》起诉，保护了自己的合法权益。

一个人一生可以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我们都不得不跟《物权法》打交道。看来，《物权法》确实是一部关于国计民生的重要法律

2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，于2007年10月1日施行：物权法共5编19章247条。物权法的内容多，很多概念自己也是第一学习，下面我就结合自己的学习体会，就物权法的主要内容向各位代表作一简单介绍，讲得不当的地方请多多指教：

第一讲

总

则

一、物权概述

（一）物权的概念和特征。

物权法是规范财产关系的民事基本法，物权法上的物主要包括动产和不动产。

物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。物权是对世权。

（二）物权的类型。

物权法第二条规定的物权包括所有权，用益物权、担保物权。

（三）物权的保护。

加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求。物权法规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

物权法规定物权保护的主要方式包括：一是物权确认请求权；二是返还原物请求权；三是消除危险、排除妨害请求权；四是修理、重作、更换或者恢复原状请求权；五是损害赔偿和其它民事责任的请求权。

侵犯物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、物权法的基本原则

（一）基本经济制度和社会主义市场经济原则。

（二）平等保护国家、集体和私人物权的原则。

（三）物权法定原则。

物权法第五条规定：物权的种类的内容，由本法和其它法律规定。还规定，其它法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但物权法明确规定必须适用物权法的，仍要适用物权法的规定。如物权法第170条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”

（四）物权公示原则。

物权法规定：物权应当公示。必须让广大义务人清楚地知道谁是权利人，权利人转让自己的物时，也要让买方知道其是否有权、有资格转让该物。

物权变动的关键点：不动产就是登记，动产就是交付。

（五）取得物权和行使物权必须遵守法律，尊重社会公德的原则。

如我国的土地只能由国家或集体所有，个人、单位不能取得的所有权。

三、物权的设立、变更、转让和消灭

（一）不动产统一登记制度。

1、物权法第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记是不动产物权法定公示手段。

2、不动产登记机构。土地登记造册、核发证书、确认所有权和使用权由县级人民政府行使。具体登记工作由土地管理部门负责。

房产设立、转让、变更登记由县级人民政府的房产管理部门负责。

颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权由县级人民政府负责。

林木和林地的登记造册，发放证书、确认所有权或使用权由县级以上地方人民政府行使，以林木为抵押的，登记部门为县级以上的林业管理部门。

开采矿产资源则需经过有审批权的地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。

3、不动产登记部门的职责。

一是查验申请人提供的权属证明和其它必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是如实及时登记有关事项；四是法律、行政法规规定的其它职责。

物权法第十三条规定：登记机构不得有下列行为：一是要求对不动产进行评估；二是以年检名义进行重复登记；三是超出登记范围的其它行为。

（二）不动产登记的效力。

1、不动产物权登记生效原则。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除外主要有三个含义：其一，依法属于国家所有的自然资源、所有权以不登记；其二物权法第二章第三节规定的如继承、征收等的物权变动情形，其三，有的情况，法律没有规定必须登记，如土地承包经营权，自承包合同生效时设立，地役权自地役权合同生效时设立。

2、不动产登记薄的效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。物权法规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证明的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，以不动产登记薄为准，除非有证据证明登记薄确有错误。不动产登记薄由登记机构管理。

（三）更正登记，异议登记，予告登记。

1、更正登记，是指权利人，利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人书面同意更正的，或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应予更正。

2、异议登记。是指权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿。

3、予告登记。当事人签订房屋买卖合同或其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请予告登记。予告登记后，未经予告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。予告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，予告登记失效。

（四）登记错误的责任。

登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。如当事人提供虚假材料骗取登记的。

（五）动产交付的效力。

1、物权法第二十三条规定：动产物权的设立和转让应当依照法律交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。如第二章2-3节的情况。

2、特殊情况下，动产物权设立、变更、转让和消灭的生效时间，物权法规定：一是船舶、航空器和机动车等物权登记生效，未经登记，不得对抗善意第三人；二是物权受让人先行占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力；三是指示交付，动产物权转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人要可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；四是占有改定，即动产转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。

此外，物权法还规定，物权设立变更或者消灭的生效时间还包括以下情形：一是非依法律行为进行的物权变动，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；二是因继承或者受遗赠而取得物权，自继承开始时发生效力；三是事实行为消灭物权，因合法建造拆除房屋等行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；四是非依法律行为发生的不动产物权变动之处分效力，即依照物权法第28条至第30条规定享有不动产的，处分该物权时依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第二讲

所有权

一、所有权：是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（第三十九条）

（一）所有权包含四项权能：占有；使用；收益；处分。

（二）所有权人设定的他物权

物权法第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权和担保物权有两个例外情况：一，用益物权中的地役权，在国有土地上，设立地役权，通常是有土地使用权的人，而不是国家，在集体上地上设立地役权，通常是承包土地的农户而不是集体土地所有人。二，担保物权中的留置权，是债权人留置债务人的动产，由债权人依法进行，而非所有权人设定。

（三）关于征收补偿。

征收是国家以行政权取得他人财产的行为，征收的主体是国家，是一种行政关系而不是民事关系。

1、关于公共利益。

物权法第42条作了征收的规定，前提是为了公共利益的需要，什么是公共利益，物权法没有作明确规定，因为在不同领域内，不同情况下公共利益是不同的。

2、征收补偿。

物权法第四十二条规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征收土地的农民的社会保险费用，保障被征地农民的生活；征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的利益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法还规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分截留、拖欠征收补偿费等费用。

（四）所有权的取得。

物权的取得分为原始取得和继受取得。能够取得物权的法律行为和事实主要有：合同，善意取得，继承或遗赠，赔偿或补偿；判决、裁定、划拨、时效。生产、先占、添附，收归、征收、没收和罚款也能取得一种或两种物权。

善意取得，必须符合下列条件：一是受让人受让该不动产或动产时是善意的；二合理的价格转让；三是转让的不动产已经登记，转让的动产已经交付。

关于遗失物的善意取得，物权法规定：所有权人有权追回遗失物，该遗失物转让他人占有的，权利人有权向无处分的人请求赔偿，从知道或者应当知道受让之日起二年内向受让人要求返还原物。但通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买取得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人支付所付费用后，有权向无处分权的人追偿。

关于拾得遗失物的处理。物权法规定：拾得遗失物，应当返还。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。权利人是悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

关于主物和从物，物权法规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人有约定的除外。

关于孳息。孳息是指从原物产生的物，包括天然孳息和法定孳息。物权法规定：天然孳息所有人取得，当事人另有约定的，依照约定。法定孳息，当事人有约定的按约定取得，没有约定，按交易习惯取得。

二、国家所有权、集体所有权、私人所有权

（一）关于国家所有权。

1、国有财产的范围：物权法第46条至52条规定了国有资产的范围，具体包括：一是 矿藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是除法律规定属于集体以外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；四是属于法律规定的野生动植物资源；五是无线电频谱资源；六是法律规定属于国家所有的文物；七是国防资产；八是依照法律规定属于国家所有的 铁路，公路、电力设施和油气管道等基础设备；九是国家举办的事业单位的财产，以及法律规定属于国家的其它财产。国有企业由国务院、地方各级人民政府依照法律、行政法规分别代表国家履行出资人的职责，享有出资人的权益。

国家专有的财产，任何人不得拥有，也不能通过交换、转让等任何流动手段转移所有权。

2、国家所有权的行使：物权法规定：国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的依照规定。

3、对国有资产的保护。物权法在平等保护的基础上从五个方面强化了对国有资产的保护，一是规定“法律规定属于国家所有的财产属于国家所有即全民所有”；二是规定“法律规定专属国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”；三是规定国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏；四是规定“违反国有财产管理规定，在企业改制，合并分立，关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保或者以其它方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”；五是规定“履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

（二）关于集体所有权。

1、集体所有权的范围。物权法第58条规定：集体所有的不动产和动产包括：一法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；二集体所有的建筑物、生产设施，农田水利设施；三集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；四集体所有的其它不动产和动产。

2、农民集体所有财产的归属和所有行使方式。农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农民只有在一个集体内享有成员资格，不能同时享有两个以上集体成员资格。村委会和村民小组不是集体财产所有人，只是依法代表集体行使所有权，并且向所属集体负责，接受其监督。

3、城镇集体财产的归属和所有权行使方式。城镇集财产物权行使主体是本集体，集体财产权的客体只能属于城镇集体所有的动产和不动产。

4、集体事务的民主管理。物权法规定：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：一是土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位和个人承包；二是个别土地承包经营权人之间的调整；三是土地补偿费用的使用，分配办法；四是集体出资的企业的所有权变动等事项；五是法律规定的其它事项。宅基地的使用方案及村集体经济项目和公益事业项目的建设承包方案，必须提请村民委员会会议讨论，方可办理。

物权法第六十二条还规定，集体经济组织或者村委会村民小组应当依法向本集体成员公布集体财产的状况。

（三）关于私人所有权。

1、范围。物权法第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、储蓄、投资及其收益，以及遗产等不动产和动产享有所有权。

2、保护私人财产的内容。物权法第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。非经法律规定的权限和程序，不得征收个人的房屋和其它不动产，也不得非法查封、扣押、冻结、设收私人合法的财产。对非法获得的财产，不仅不予保护，还要依法追究行为人相应的法律责任。

3、企业出资人的财产权利。物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司，股份有限公司或者其它企业。国家集体和私人的不动产和动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益，重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

4、法人财产权。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物权法规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及规章享有占有、使用、收益和处分的权利，企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规的规定。

5、社会团体财产权。物权法第六十九条规定：社会团体依法所有的不动产和动产受法律保护。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。

三、业主的建筑物区分所有权。

业主的建筑物区分所有权是指各业主对住宅等专有部份的所有权，对电梯等公共设施，绿地等公共场所共有部份的共有以及共同管理的权利。

按照物权法第七十条规定：建筑物区分所有权包括三种权利，即对居室等专有部份的所有权，就走廊、电梯等共有部份享有共有的权利，以及就该建筑物及其附属设施的维护等共有部份享有共同管理的权利。

1、业主对建筑物专有部份的权利义务：权利是享有占有、使用、收益和处分的权利。但物权法规定，业主行使专有部份所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。

2、业主对专属部份以外的共有部份的权利和义务。物权法规定：业主对共有部份如电梯、过道、楼梯、水箱、、水电气主管线等享有共有的权利。建筑区内的道路属业主共有；但属于城镇公共道路的除外；建筑区内的绿地，属业主共有；建筑区的的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有；占用业主共有的道路或者其它场所用于停放汽车的车位，属业主共有。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主将住宅变为经营性用房的，还应当经利害关系的业主同意。业主不得在共有部份用意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为。业主对共有部份享有权利承担义务，而且不得以放弃权利为由不履行义务。

对小区车库、车位问题，物权法规定：建筑区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租的方式约定。占用业主共有道路或者其它共有场所用于停放汽车的车位，属业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。

3、业主对专有部份以外的共有部份享有共同管理权。业主有权对共有部份与共有设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部份的管理也负有义务。物权法规定，业主可以设立业主大会，业主委员会，制定或者修改业主大会议事规划和建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依法律、法规或者规约，要求行为人停止侵害，排除妨害、消除危险、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。

物权法第七十二条还规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部份享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（二）建筑物及其附属设施的管理。物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大全，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会应给予指导和协助。

建筑区内的下列事项由业主共同决定：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三是选举业主委员会；四是选聘或解聘物业服务企业或者其它管理人；五是筹集和使用维修基金；六是改建、重建建筑物及其附属设施；七是有关共有共同管理权的其它重大事项。决定上述事实，应当有专有部份建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定上述第五项和第六项的事项应有2/3以上的业主且占总专有面积2/3以上的业主同意决定。

物权法第七十九条还规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属业主共有。建筑物及其设施的费用分担，收益分配等事项，有约定的按照约定。没有约定的按照业主专有部份占建筑物总面积的比例确定。

物权法还规定对建设单位聘请的物业服务企业或其它管理人，业主有权依法更换。业主与物业服务企业的关系是合同关系。因此物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主监督。

四、相邻关系

（一）概念。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。不是单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。物权法第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方面生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。处理相邻关系的依据是法律、法规有规定的，依照其规定，没有规定的按照当地习惯。

（二）用水、排水的相邻关系。物权法第八十六条规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

（三）与土地有关的相邻关系的处理。

1、“袋地”的权利人对邻地的通行权；

2、不动产权利人禁止他人侵入土地之例外，物权法规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

3、因建造、修建建筑物以及铺设管线等利用相邻土地的，该土地的权利人应当提供必要的便利。相应的，不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线以及安装设备等不得影响相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线利用相邻不动产的，应当避免对相邻的不动产权利造成损害，否则，应予赔偿。

4、建筑物之间的通风、采光和日照。

通风、采光和日照是衡量居住质量的重要标准之一，物权法 第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

5、相邻不动产之间的排放、施放污染物的禁止。物权法规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪声，光，电磁幅射等有害物质，否则，受害的不动产权利人有权要求停止侵害消除危险，排队妨碍，受到损失的还可以要求赔偿。

五、共有

（一）概念。一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有包括按份共有和共同共有。

（二）按份共有。指数人按照应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。

1、按份共有。一般按出资额确定份额。不能确定出资额的，视为等额享有。各共有人没有约定，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

2、按份共有人对共有物的管理。物权法规定：共有人按约定管理共有的不动产和动产约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分或作重大修缮动产和不动产的，除共有人之间另有约定的以外，应经占分额2/3以上的按份共有人同意。对共有物的收益和管理费用，一般应按份额分配和分担。

3、按份共有人分割财产的原则和方式。物权法规定：可以由共有人协商确定，达不成协议的，可以实物分割。难以分割，或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖，变卖取得价款予以分割。按份共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其它共有人应当分担损失。

4、按份共有转让份额，其它共有在同等条件下享有优先购买的权利。

（三）关于共同共有。

共同共有是指两个或两上以上的民事主体根据某种共同关系而对财产不分份额地共同享有权利并承担义务，其特征是：一基于共同关系而产生，以共同关系为前提；二在共同关系存续期间内，共有财产不分份额；三在共同共有中各共有人平等地享有权利和承担义务。

共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遗产分割前共有三种。

（四）共有人因共有财产产生的债务关系的对外效力。物权法规定，因共有不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道不具有连带债权债务关系的除外。

（五）用益物权和担保物权中的谁准共有。

物权法 第一百零五条规定：两上以上的单位，个人共同享有益物权，担保物权的，参照物权法共有一章的规定。这就是准共有。

第三讲

用益物权一、一般规定

（一）用益物权的基本权利和特征。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的。物权法规定：用益物权人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其基本特征表现在：一是所有权派生出来的物权；二是受限制的物权；三是一项独立的物权；四是一般以不动产为客体。

物权法以专章分别规定了土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等用益物权。

（二）用益物权与我国自然资源使用制度。

物权法第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体的自然资源，单位和个人可以占有、使用和收益。

物权法第一百二十条规定，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有人不得干涉用益物权人行使权利。因不动产被征收征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法第42条、第44条的规定，获得相应补偿。

（三）依法取得的用益物权受法律保护。

依法取得的探矿权，采矿权，取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利以及依法取得的海域使用权都受法律保护。

二、土地承包经营权

（一）土地承包经营权的性质。这是土地使用权的一种，是用益物权中的一种重要权利。物权法规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制”，农村集体所有的土地和国家所有由农民集体使用的耕地、林地，草地以及用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

（二）土地承包经营权人的权利。

1、基本权利：土地承包经营人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。任何人不得剥夺和侵害。

2、其它权利：物权法第一百二十六条规定：土地承包经营人的其它权利包括：一是依法继续承包权，耕地的承包期为30年，草地承包期为10年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期满，原承包人可以按照国家规定继续承包；二是依法流转，可以依法转包、互换、转让；三是承包期内发包人不得调整承包地；四是承包期内发包人不得收回承包地，土地承包法另有规定的依照规定；五是承包地被征收的，承包人有权获得相应补偿。

（三）土地承包经营权的设立和流转。

1、土地承包经营权是用益物权的一种，以土地承包合同生效为前提。物权法规定：土地承包经营权自土地承包合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林木证、草原使用证。并登记造册，确认土地承包经营权。

2、土地承包经营权的流转。土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转应遵循的原则：一是平等协商、自愿、有偿；二是不得改变土地性质和农业用途；三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方须有农业经营能力；五是同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

物权法还规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押、或者以其它方式流转。

三、建设用地使用权

（一）建设用地使用权和土地分层出让制度。

建设用地使用权是用益物中的一项重要权利。物权法规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有，使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物，构筑物及共附属设施。物权法还规定了土地分层让制度，即建设用地使用权可以在土地的地表，地上或者地下分层设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

（二）建设用地使用权的出让方式。

1、建设用地使用权有偿出让。

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，依相关法律法规办理。

2、建设用地使用权的无偿划拨。

下列建设用地使用权，确属必须的，可以由级以上人民政府批准划拨：一是国家机关用地和军事用地；二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源交通、水利等项目用地；四是法律、行政法规规定的其它用地。划拨土地没有期限限制。

（三）建设用地使用权登记。

（四）建设用地使用权人的权利和义务。

权利：

1、政府违约时，有权解除出让合同，要求退还出让金；

2、可以依法将建设用地使用权转让，互换、出资、赠与或者抵押；三是建设用地使用人对其建造的建筑物享有所有权。

义务：一是合理利用土地，非经批准，不得改变用途；二是（第一百四十一条）建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

（五）建设用地使用权的流转。

建设用地使用权可以依法流转，流转应当签订书面合同，应当办理变更登记。当建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物一并处分。处分建筑物时，占用范围内的建设用地使用权一并处分。

（六）集体所有的土地作为建设用地的规定。物权法规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

四、宅基地使用权

（一）宅基地使用权的内容。

物权法第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

（二）宅基地的取得，行使和转让。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不能超标，并经乡（镇）人民政府审核，县人民政府批准。禁止城镇居民在农村购买宅基地。宅基地不能抵押。

（三）宅基地使用权的消灭。

1、宅基地因自然灾害等原因灭失的宅基地使用权，可以重新分配。

2、宅基地使用权消灭后应注销登记。

五、地役权

地役权是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上的权利人之间在通行，通风等方面产生的一种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。

设立地役权，应当订立书面合同，地役权自合同生效时设立。

物权法第一百六十四条规定：地役权不得单独转让，土地承包经营权，建设用地使用权转让的，地役权一并转让。但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押，土地承包经营权，建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第四讲

担保物权一、一般规定

（一）担保物权的概念和特征。担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。其特征包括：

1、担保物权是以确保债权人的债权得到完全清偿为目的；

2、担保物权具有优先受偿的效力；

3、担保物权是在债务人或第三人的财产上设立的物权；

4、担保物权具有代位性。物权法规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收，担保物权人可以就获得的赔偿金、保险金、补偿金等优先受偿。被担保债权履行期间未满的，也可以提存该保险金，赔偿金或补偿金等。

（二）物权法对担保物权制度的补充和完善。物权法规定：担保法与物权法规定不一致的适用物权法。物权法补充和完善了以下主要内容：

1、扩大了可以用于担保的财产范围，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押、基金份额可以质押，应收帐款可以质押。

2、增加了担保物权的实现条件：一是债务履行期届满时，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的可以实现担保物权的情形的。后者是物权法新增加的规定。

3、修改了担保法关于物的担保与人的担保的规定：物权法分三种情况明确了物的担保与人的担保的关系：一是被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，可以按当事人约定实现债权；二是没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物实现债权；三是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，可以要求保证人承担保证责任。

4、简化了担保物权的实现程序，即首先由抵押权人与抵押人协议实现担保物权；协议不成的，抵押权人可以不经过诉讼，直接申请人民法院拍卖，变卖抵押财产。

5、区别了担保合同的效力和担保物权的效力。即以建筑物，建设用地抵押的。抵押权自登记时设立，当事人之间订立抵押合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。

6、完善了最高额抵押权规定，增加了最高额抵押担保的债权确定前，部份债权可以转让等规定。

7、规定了抵押的存续期间。即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。

8、对不同种类的担保物权实现顺序作了规定。如在同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产被留置的，留置权人依法优先受偿。

9、扩大了留置权的适用范围。物权法规定：在同一法律关系中，只要债务人不履行到期债务，除法律规定或者合同另有规定外，债权人可以留置其合法占有的债务人的动产；但企业之间留置的可不受动产必须与债权属同一法律关系的限制。

（三）担保物权的适用范围及担保范围。物权法规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现债权，需要担保的，债务人第三人可以依法提供担保，设立担保物权。

关于担保物权的担保范围。物权法规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息，违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。

（四）担保合同。物权法规定：设立担保物权，应当依照物权法订立担保合同。担保合同是主债务合同的从合同。主合同无效时，担保合同无效。但法律另有规定的除外。担保合同确认无效后，债务人、担保人、债务人有过错的，应当根据其过错承担相应原民事责任。

（五）担保物权的消灭。主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定的担保物权消灭的其它情形。

二、抵押权

（一）一般抵押权。

抵押权是指债务人或者第三人继续占有不动产或动产，通过抵押合同，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产享有优先受偿的权利。物权法对抵押权作了以下规定：

1、基本权利。就抵押物优先受偿的权利。

2、抵押财产的范围：法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押，物权法第180条规定了抵押财产的范围。

抵押财产的确定，债务履行期满，债权未实现，抵押人被宣告破产或被撤销；当事人约定的其它情形；严重影响债权实现的其它情形。

下列财产不得抵押：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位。社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其它社会公益设施。有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定的不得抵押的其它财产。

3、抵押合同。设立抵押权应订立书面合同。

4、禁止流押。即不能约定抵押物自动归债权人所有。

5、抵押权生效。不动产抵押，登记时设立。动产抵押自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。动产浮动抵押应当在抵押人所在地工商行政管理部门登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

6、抵押权与租赁权的关系。物权法规定订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

7、抵押期间转让抵押