第一篇：2012首届亚太养老地产论坛在江苏宜兴成功举办

2012首届亚太养老地产论坛在江苏宜兴成功举办 提要：在未来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%，4-2-1家庭大量涌现，居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战。如何探索一条应对中国老龄化社会的道路，民间企业，地产商如何进入养老行业，未来养老产业如何发展等问题值得全社会思考。

在未来不到40年，中国老龄人口占比将超过30%，4-2-1家庭大量涌现，居家、社区和机构养老面临越来越严峻的挑战。如何探索一条应对中国老龄化社会的道路，民间企业，地产商如何进入养老行业，未来养老产业如何发展等问题值得全社会思考。

本月18日-19日，由中国老龄产业协会和中国房地产产业协会支持，中国房地产业协会老年住区委员会、宜兴市人民政府主办的“2012首届亚太养老地产高峰论坛” 在江苏宜兴举行。CCTV-

2、解放日报、新华日报等媒体特别报导。

在论坛上，中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦先生和前建设部副部长、中房协名誉主席宋春华首先做了致辞，指出我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念，养老地产的出现从根本上帮助政府解决了各个层次老年人群的需求。为期两天的论坛，来自政府、协会、企业、科研机构、媒体单位等上百位社会各界人士齐聚一堂，共襄盛举。演讲和对话嘉宾有中房协住区委员会的专家乌丹星，有养老地产行业的先行者亲和源的董事长奚志勇，中城联盟投资管理公司总经理路林，复旦大学副校长金力、华东师范大学房地产学院院长张永岳、复旦大学教授博士生导师苏勇；以及任志强(微博 博客)、冯仑(博客)、漆洪波、胡葆森、陈俊等多位地产开发企业董事长，此外国际高端医疗BOBATH 医院、韩国高端体检中心SEVERANCE等专家也作了精彩演讲。无锡九如城养老产业集团董事长谈义良先生在论坛上首度提出“养老综合体”的全新机构养老模式。并且从用地方式，开发特点，运营规律、盈利模式和市场前景等各个方面对养老综合体进行了全面深入的论述。同时，由九如城研究中心完成的《中国养老产业研究报告》，也将在论坛上发布。

“九如城”，作为国内首个“养老综合体”项目，不仅在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备，还引进国际著名BOBATH康复医院、SEVERANCE体检中心，和其他生活、医疗、娱乐、宗教、学校等配套，满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。宜兴市市委书记王中苏认为：“九如城的开发建设对政府在对老年人养老关怀方面，有着非同一般的意义，政府也鼓励和支持像九如城这样的综合体项目开发。”

作为一种新的养老地产形式，“养老综合体”是集高端住宅、商业地产和养老服务为一体的综合开发模式。这种模式的推出和“九如城”的实践，将为养老行业提供新方向，为更多民间资本介入养老产业提供参照，从而为我国养老事业的发展开辟新的途径。从这个意义上看，论坛的成功举办和养老综合体的出现将成为养老地产发展上的里程碑！

第二篇：首届养老产业与养老地产高端论坛

首届中国养老产业与养老地产高端论坛

【主持人周燕珉】：中国正面临快速老龄化的严峻挑战，但是现阶段我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，目前只有1.16%的老人在养老机构，居家和社区的养老设施比较滞后。另一方面，养老地产有着巨大的市场，尤其是在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其发展的前景被广泛看好。因此，联合各方力量，共同探讨适合中国国情的市场需求和养老产业的发展模式具有重大的迫切性的现实意义。在此背景下，清华大学建筑学院和中国房地产报联合主办了此次首届中国养老产业和养老地产高峰论坛。

下面我们先有请清华的领导致辞，有请清华建筑学院党委书记边兰春教授致辞！【边兰春】：尊敬的各位来宾、各位专家、老师们、同学们大家上午好！非常高兴与各位朋友相聚在清华大学参加这次富有意义的老年论坛，再次我代表清华大学建筑学院向各位的到来表示最热烈的欢迎和诚挚的问候。

首届中国养老产业与养老地产高端论坛由清华大学建筑学院和中国房地产报共同举办，论坛旨在聚焦于我国当前所面临的老年社会的挑战，联合政府机构、金融机构、养老机构、房地产开发企业、老年住宅产品生产企业、建筑设计单位和相关媒体等多方力量共同探讨和展望未来中国的养老产业和养老地产的发展，包括养老产业的发展模式，国际先进经验的交流，老年住宅的设计等多个主题。可以说，这是新形势，新的发展要求下的一次跨学科，宽行业的交流盛会。

和谐社会的发展目标要求我们建设一个以人为本，服务日益人性化的社会，一个老少共融，不分年龄，人人平等的社会。当前国家制订了以居家养老的政策，全国有90%的老人在家养老，同时养老住宅的开发和建设迫在眉睫。目前，我国养老地产的开发与养老建筑的设计尚处于起步和探索阶段，所以联合各方面的力量，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展模式具有重大的迫切性和现实意义。

清华大学建筑学院一直在建筑设计、科研等领域关注住宅与社区发展的研究，我们一直强调通过多学科交叉的课程设计和实践环节在社区规划和建筑设计中应对不同人群的实际需要，实现美好环境和和谐社会的共同缔造。

建筑学院组成的科研团队长期进行老年住宅的研究，开设有住宅经济化设计和老人居住建筑设计等多门课程，开展了大量关于老年人居住需求和老年住宅设计等方面的科研和实践工作。参与编制关于老年居住建筑方面的国家标准和相关图集，并且与国内外政府部门、著名大学及研究、设计和开发机构搭建起了广泛的交流和合作平台。

今天到来的很多嘉宾都曾经与我院在这些领域的研究有过很好的合作，并对我院在这些学科方面的发展给予了非常多的关注，再次我也表示非常衷心的感谢！

老龄化社会给我们的不仅是挑战，更是学科与行业蓬勃发展的时代机遇，跨学科，跨行业的合作是老年产业发展的必然趋势，对于清华而言，需要我们进一步发挥学术先锋作用和学术整合的力量，将产学研相结合的办学思想贯彻其中，对于我们在座的每一位而言，这更是不可推卸的社会责任。社会的发展离不开对人本身的终极关怀，老年人是我1/39 们社会的财富，也是全人类的财富，建立一个充满活力的健康长寿的社会，是人类社会发展的永恒目标，这其实也是在谈论涉及我们每一个人自身未来的重要话题。

所以我们很高兴在清华大学举办这次论坛，希望通过本次大会能够在决策部门、学术界、相关机构、企业中发起关于老年地产问题、老年养老问题等全面而深刻的讨论，并搭建起一个广泛而密切的合作平台，为推动我国走向健康的老龄化，积极的老龄化社会作出贡献。最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢边教授的精彩致辞。本次活动得到清华大学学院领导的支持，还有许多学生、老师、志愿者也给予我们很多的帮助，在此表示感谢！下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞！

【单大伟】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业，都如此关注首届中国养老产业与养老地产高端论坛，作为主办方代表，我感到由衷的欣慰和激动。欣慰的是关注养老地产这体现着房地产行业对未来产品细分市场的关注和分析，也体现了中国步入老龄化社会，作为房地产企业的服务意识。激动的是，通过今天各抒己见的深入探讨，我们在了解国际经验的基础上，期待着为养老地产的中国化发展找到一个突破口。

沉淀5000年的中国传统文化，以孝义构筑了中国道德体系的伦理基础，而当代中国将面临严重的人口老龄化挑战，当中国社会以典型的未富先老方式进入老龄化和高龄化时期，相关的政策、配套服务是否完善，如何使得银发一族老有所养。

2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市更提前进入老龄化的阶段。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。

在这样的背景下，城市管理者、服务机构、金融机构、房地产企业面对未来的银发浪潮我们能做一些什么？引导大家去思考这样的问题也就是中国房地产报、清华大学建筑学院共同主办这次高端论坛的意义所在。从另一个层面讲，关注养老地产也就是在关注房地产行业的可持续发展，有一种观点认为，传统的房地产大概还有15-20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，但是当到了90后成长起来，很多夫妻双方家里都有房子，他们并不需要买房，需求量也就要少了很多。而中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。尤其是当我们国家制订的以居家养老为主的政策，全国将有90%的老人在家养老，因此，养老住宅的开发与建设迫在眉睫，急需要建设大量的养老住宅，而养老地产所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持还不够完善，商业模式也刚刚探索起步，养老建筑的设计尚缺少经验，这些都需要业内共同探讨和呼吁，研究并整合相关资源，多做一些有益的尝试和探索。

各位来宾，养老地产的命题还有许多亟待求解，希望今天的研讨会能为整个行业开一个好头，也希望跟中国房地产报一样有责任感的媒体将声音传递出去，倡导行业学习国际前进经验，并进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业的发展携手努力。最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：谢谢单总的致辞，也非常感谢单总和中国房地产报这个团队为了这次会议作出了很多的贡献。下面我们进入大会报告阶段，首先有请中华人民共和国民政部社会福利和慈善事业促进司王振耀司长发言！

2/39 王振耀司长毕业于南开大学，先后获得哈佛大学行政管理硕士以及北京大学法学博士，2008年9月，他开始负责组建民政部社会福利和慈善事业促进司，并担任司长。正在直接推动中国福利制度，特别是养老服务产业的规划和发展，他同时还是北京师范大学社会发展公共政策学院的兼职教授，王司长的讲演题目是中国养老服务政策的基本走向，有请王司长！

【王振耀】：以中国养老服务政策基本走向为题，我想谈八个方面的问题。

第一，所有在座的嘉宾都会关注的一个问题就是一年来中国养老服务政策的进展。大家知道最近一年来，是我们养老服务界在历史上最为忙碌的一年，从中央的行政部门到具体的养老院的服务工作人员，全面都在经历着一个转型，经过我们一年的努力，我自己感觉到我们的进展比较多。大家知道第一个大的进展就是在去年确定了新农保，就是在农村建立新型农民养老保险，就是农民60岁以后可以得到国家的基本养老金，有55块钱。当然这是在逐步的进行试点和推广，去年已经有10%以上的县展开了这项工作。

第二，去年到今年，最大的一项政策就是高龄津贴。尽管中央没有统一的文件，但是因为宁夏以及其他一些地方的逐步推广，在全社会已经形成了一种共识，那就是对高龄的80岁以上的老人，该按月给予适度的生活津贴。这项政策的进展应该说使相当多的80岁以上的老人感受到了整个社会的进步。

第三，有所进展的是去年我们在座的许多同志积极参与的养老服务业的床位建设。去年我们逐步统计，去年一年我们中国整个养老的床位增加了七万张，我们居住的老年人也增加了十万人以上。另外，我们也增加了一千多个养老院以及其他养老机构。去年一年成就不小，当然在看到成就的时候，大家都会感受到去年扩展的十万多个老年人进驻到养老机构大部分还属于五保对象，但是无论如何已经有相当多的老年人开始进入到养老机构。

第四，我们整个养老的工作布局开始发生了变化。去年的养老工作从单一的床位建设，现在发展到了以居家养老为基础，开始兼顾养老护理，应该说开始了多方面的，包括推进民间的养老机构的建设，多方面，多层次的一个政策调整。它是一种结构性的调整，去年来看，这种结构性的调整产生了比较大的效果。到现在为止，由于去年一年来社会意识的转变，我们很坦率的说，加上今年整个房地产的形势，现在是什么样一种状况呢？现在是有几千亿的民间的资金或者说是其他别的领域的一些资金，大家都在盯着房地产。这个领域现在应该说已经被很多做企业的人开始盯上了，开始感兴趣。这和一年多前，和两年前是完全不一样的。去年一年的结构性的变化使整个中国养老服务业的布局产生了重大的推进。

第五，去年整个养老行政管理的工作进度也发生了重大的调整。从原来的逐步试点型开始过渡到全面普及型，去年有两个最大的普及，一个大的普及就是宁夏一个月的时间建立了高龄津贴，并且进行了普及。另一个就是北京，北京原来的工作部署时间要长一点，但是从去年开始，一直持续到现在，北京在全国率先发起了养老服务业的革命。大家都知道，去年颁布了九养政策，九个方面的措施，其中大家都知道的是对所有80岁以上的老年人都发了100块钱的养老护理券。这个是在全国走在最前面的，随之而来的是北京的老年人开始在探寻多重得到服务的机会，北京不是80岁以上的人给高龄津贴，北京是60岁以上的人，如果没有养老金就发200块钱的福利养老金。同时北京农村农民的新型养老保险的基础养老金不是55块钱，而是280块钱。所以在北京一个老年人如果60岁以上没有养老金，那就意味着可以从国家，可以从政府这边得到480块钱，现在80岁以上的人又开始能得到100块钱的护理券。大家看到北京的养老产业现在正在迈开大的步骤。

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不仅如此，今年春天北京又进行了另一个大的台阶的攀登，这个攀登就是原来认为三年要普及的托老所，社区里面的老年饭桌又决定一个月完成，就是五一节就要因地制宜来完成这样一个养老服务的基础性工程。应该说这样一种工作部署在全国带了一个很好的头。

第六，去年以来，我们养老产业界现在出现了比较大的三个行业性的联盟，尽管松散，但却昭示了我们整个养老行业的进步。三个大的联盟大家知道主要是长期照料、养老产业、研究界推进的研究、护理、实践的一条龙的联盟。同时也成立了养老产业方面的协会，应该说老年养老服务业的组织化的程度正在得到全面的提高。

回顾一年来的进展，我觉得我们的养老服务业正在出现健康发展的局面，这是我要向大家报告的第一个问题。

第二个问题，养老服务业形势的严峻性。

应该说养老服务业到目前这个阶段，我们大家千万不要以为形势一片大好，没有任何艰难的、严峻的挑战。其实回顾一年多的工作，我们迈开了大步，但是我们只是刚刚迈步。大家知道我们的养老服务业的第一个大的挑战就是我们还有一个亿左右的农村的60岁以上的老年人，还依然没有得到基础养老金，还是依托于家庭赡养为主，还没有纳入到现代养老保险或者是基础性的现代养老保险的范围，这应该说是一个很大的挑战。

另外一个比较大的格局，我们离退休人员和整个低保人员目前的退休金和得到的最低保障的标准不一样。大家知道我们有5000多万人是退休人员，他们的平均工资一个月是1200块钱多一点，另外还有近2000万人是纳入到低保、五保，他们的标准也都比较低，一个大的挑战。

另外一个大的挑战是高龄老人，大家知道高龄人去年的同期数据是1800多万，现在有数据预测可能达到了2000万，就是80岁以上的老人，但是在全国到目前为止，只有七个省市自治区在全省范围内按月发放养老金，相当多的，甚至是发达的省份还没有在全省普及高龄津贴。

第三个大的挑战是我们高质量服务的养老机构。高质量的养老服务机构在全国依然偏少，与国外的养老服务机构相比，我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面，我们觉得现在应该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷，提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品，富裕的老年人进入养老机构有时候也感受不到较高质量的服务，这是我们今天在座的同志要讨论的问题，我们应该深深思考这个问题。

我们的商品还不对路，有的方面还很不对路，我们对社会的说服力还很差，这是我们养老服务业，现在要和其他成熟的市场的商品比较，我们高质量的服务产品和他们的差距太大了。

第四，我们的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都还有着比较大的缺陷。大家知道，包括我们的行业管理，今天台湾的养老协会来了一个比较大的代表团，刚才我们见面一聊，他们是一千多个养老机构，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他们的信息是比较准确，加工出来的产品也能够提供给各个养老院。我们国家应该说现在在行业管理，行业联合方面还存在着大的缺陷。这是我想谈的第二个问题。

第三个问题，我们下一步应该如何定位养老服务业的机会目标。就全国总体而言，应该定位为一个目标，就是要建立与中等经济发展水平相适应的养老服务体系。我们现在的养老服务是远远落后于我们的经济发展水平，所以说从个体上来说，我们是未富先4/39 老，我们的很多老年人没有养老金，但是从国家来说，从整体来说，可不是未富先老，已经是有了财富，没有落实到老年人这里，存在着一定的技术障碍。这个国家的GDP已经接近了4000美元，4000美元是中等发达水平，中等发达水平的时候全世界包括我们同等发达水平的发展中国家他们的养老的各方面的政策措施都远远高于中国，那我们怎么能说是未富先老呢？坦率的说是个体未富，国家富了，是一富一老，不是未富。但是现在关键是如何进行政策调整。

第四个问题，当前的政策重点应该注重三类人。第一类贫困老人。纳入低保和五保的老年人，他们大体上有两千多万。第二是高龄老人，应该说高龄老人就是80岁以上的老年人，这些老年人现在也接近两千万。第三个是失能失智老人，大体上超过了一千万。这三类人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，给老年人进一步的发放津贴、补贴，让老年人手里应该有一定的资金，才有服务能力。

第二件事，要进行基础设施建设。

第三件事，要进行一系列的政策调整，要向以老年人为本的这样一种基本的趋势发展，使我们的多项政策更有利于老年人。

第五个问题，如何规划未来。大家知道今年是规划十二五建设之年，现在国家已经决定我们要制订专项的十二五的国家养老服务体系建设的规划，这个规划应该是确定整个国家养老服务体系建设的基本格局。这个基本格局应该是以基层社区的养老服务为主，应该是以刚才谈的三类老年人的服务为主，但同时一定要注意促成政府和民间的积极互动，形成未来良性的政策格局，恐怕要调整许多技术性的政策。

第六个问题，我要特别谈到的是我们的产业就是联盟或者是说我们行业组织的重要性。我们大家都知道一年多来，一年来我们能数得出来，我们全国的一百个，全国的二百个，全国的一千个这样的优秀的养老院是哪里？是谁？应该说没有数得出来。为什么没有数得出来？说明我们养老服务业、养老的行业坦率的说还停留在一盘散沙的局面，我们需要联合，需要联盟，需要更多的行业标准，行业体系，行业评价活动开展起来。我特别希望，我们这样的论坛向全国推出多种类型的养老服务的领头的群体，模范的群体，让我们在我们行业内部需要形成一套大家比较认同的一个标准，这是我想谈的未来的工作。

第七个问题，高度重视咨询机构的作用。现在我们发展养老产业，其实和发展别的产业一样，我们对咨询机构的作用重视不够。外国的咨询机构到中国来，发现中国的养老界的许多很优秀的企业家，他们的学习依然停留在手工式、经验式这样一个层面。大家来见了见，听了听，简单的了解了一下概况，就认为自己弄明白了，听清楚了，就完全可以大胆的推进，这里没有各类咨询机构的详细的规划，没有各种方案的选择，没有市场的预测，没有公共关系的处理，所以坦率的说，我们养老服务业的挑战应该说关键是在于我们立足点，起步还没有把知识运用起来，或者是还没有形成有机的结合。这是一个很大的挑战，一个现代行业的发展，有了资金，有了需求，但是没有很好的咨询业，大家如果还不知道用咨询机构，这就是一个很大的问题了。不知道用咨询机构，我们知道就会出现多种多样的资金的浪费，我们不愿意向咨询机构付那几十万块钱，付那几百万块钱，最后我们可能浪费的是几千万，几个亿，几十亿。我希望大家对这个问题进行深思。

第八个问题，我要向大家提醒的是，现在的中国政策发展的模式已经出现了重大的转型，这个转型就是政府和民间开始了良性的互动，这个良性的互动就是当一项政策如5/39 果有社会需求，如果民间的呼吁比较得当，并且形成一定的声势，政府往往会顺应大家的要求，调整我们现行的政策，从这个角度来看问题。我衷心的希望大家通过这次会议，通过会后的活动，通过聚智举力，提出更多好的政策建议，也使我们中国的养老服务业的政策建立在更为健全的、良性互动的一个平台上，谢谢大家！

主持人周燕珉】：刚才王司长非常恳切的把现在全国老年方面的态势描述的非常清楚，最近几年政府连续出台了很多政策，也总结了一些问题，说明现在的问题还很重，任重而道远，今后的工作也讲了重点是什么。下面我们就有请孟晓苏先生发言！孟晓苏是幸福人寿保险股份有限公司的董事长，孟晓苏先生是享受国务院特殊津贴的专家，是九所高校的兼职教授，经济学博士，曾任中房集团董事长。2007年孟晓苏开始酝酿启动银行系保险企业在金融领域中发挥全新的业务模式，房产反向按揭，牵头组织成立幸福人寿保险股份有限公司，建立全新的国民养老保险体系，为中国健全和夯实社会养老保险体系作出了一个支撑。孟晓苏先生讲演的题目是以反向抵押贷款，实现以房养老，有请孟总！

【孟晓苏】：非常高兴参加这次养老产业和养老地产的论坛，感谢主办单位对养老产业的支持！我研究养老已经多年，特别是研究以金融创新实现以房养老。我向国家写了一些政策建议，也和其他一些研究学者共同写了一些著作，关于以房养老的著作现在已经完成了八被，特别是反向抵押贷款。根据我们所收集的一些资料，我们看到了中国从2000年以来已经进入到了老年人社会，60岁以上的老人超过了10%，而65岁以上的老人超过了7%。

我们老龄化第一是速度快，来势猛，第二是因为421家庭的问题，使得老年人的抚养比明显的加大。第三就是居民的富裕速度还是慢于老龄化速度。国家来说我们不穷了，但是从个人来说需要找到未富先老的办法。

现在很多人都在研究如何投资养老设施，而中国的保险业是允许投资养老设施，目前还不能够投资其他的房地产行业。现在也有一些保险公司在积极研究如何能够建设养老院，但是选址如何，在什么地方建，这是我们在座的很多房地产界人士都需要关心的。往往一选就选到了荒野地区，因为那儿的地便宜，选在了荒山野岭的这么一些地方，这些地方缺乏基础设施，老人生活很不方便，建筑医院也很费劲，年轻人把父母送到那里心里有一种歉疚感，觉得对老人不孝顺。老人为了不给子女增加负担，大义凛然，走向荒山野岭，这种方式并不太好。

用什么方式建设养老院呢？首先我给大家要报告的是我们有很多土地，以中房为例，早在80年代就建了800多个住宅区，而现在至少有20%就是有160个分布在全国100个城市市中心的小区要改造了，这些小区位置绝佳，因为80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二环路以内，而现在这些小区需要改造了。为什么建了那么多小区呢？原来在那个时期，各地建房需要指标，全国有20%的指标分给了中房集团，他在国家的领导下，在若干城市集中的建成了一批住宅区，推动了中国城市综合开发。

因为建了房子不能光给中房的员工自己住，还要卖给别人住，卖给别的单位住，由此推动了中国的住房商品化。现在这些小区都老了，没有外墙保温，没有停车位，一般都是小户型，现在都成了棚户区了。当年户型要求每套不超过47平米，别以为小户型是现在才有了，当年我们就盖小户型了，现在这些房子都已经旧了，不是我们建筑质量不好，而是规划要求太低了，老百姓住不下就是在两栋楼之间盖房子，成了棚户区，现在这个棚子都搭了有25年了。

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在改造这些小区的过程中我们看到因为这里面居民也老了，我们拿出15%-20%来建设老年社区，像呼和浩特有一个小区是市中心的一个小区，未来建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新东华小区，未来拆建了以后有10%的住宅建成老年社区，而且房子还不贵，因为现在要招拍挂，土地一平米的楼面积价都达到了两万块钱了，但是这些地方的房子依然可以卖得比较便宜，5000、6000块钱一平米，这是中房原有的土地，我们不主张卖高价。

怎么样推动小区建设呢？现在还是需要找到资金渠道，所以我主张用PE的方式加强中房这样的企业建设老年社区的能力，是不是能够推动保险业通过PE的方式来参加呢？现在正在研究关于PE方案，我作为保险公司的董事长非常希望拿我左手的钱投资我右手的项目。

谈到PE这个产品，其实关于房地产金融产品，很多都是我们这些人，而不是原来的金融界人士引进的，最成功的是我们引进的住房抵押贷款，当时是由我、宋春华、顾云昌等这些人建议的，现在已经大规模推行了。抵押贷款保险是我个人向国家建议的，当月实行了。还有反向抵押贷款、解决中低收入家庭住宅的房地产信托基金这些都得到了支持。

今天我要给大家介绍的是反向抵押贷款，这是我们这些年研究并且积极推动的。这个产品是我在2003年就把它介绍给温家宝总理，温家宝总理当天做了批示，批示给主管部门，一个是原建设部，一个是中国保监会，要建立一个以房养老的寿险服务，两个主管部门很快拿出意见，认为孟晓苏的建议很好，可以加快推进，这是2003年124号文件。

他要推进了我们就等着，但是一等就等了七年，这七年中产品没有推进，但是有关的法律障碍在逐渐的解除，这个产品迟早要在中国大行其道。中国现在也和很多国家，特别是像美国一样，也出现了一些有房产，但是没有现金的老人，在美国叫住房富人，货币穷人，这种老人上百万价值的房产不能在有生之年变现，怎么解决这个问题呢？他们又引进了一个荷兰的产品，就是把退休老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，再根据老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老人多少钱。一旦签了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱，一直到老人的离去房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品是人生资源的一个很好的配置，因为人活着就需要住房，也需要钱，人死了当然就不需要钱了，也不需要房了，他不住在这个地方了，搬到另一个地方去住，那个地方很小的面积就够了。

老人把自己身后的资产，用不着的资产用来提前变现，换了在世时候的生活、消费需要，由于这种产品有点像把抵押贷款反过来做，这种产品是金融机构按月向老人付钱，老人去世了以后房子归金融机构，我就把这个翻译过来叫做反向抵押贷款，这种产品很适合我们的国情。

90年代，美国人开始实行反向抵押贷款了，现在在美国反向抵押贷款已经是一个普遍的方式，日本近些年来老年人也踊跃的参加反向抵押贷款，日本引进这个产品的时间和我向总理报告的2003年的时间差不多，就是这七、八年的时间里，日本有39%的老人通过反向贷款实现养老了，而我们这个产品还处于一个尚待研究的领域。

日本和美国大量的推行反向抵押贷款有一个重要的原因就是他们都是有遗产税的国家，这就是推进老人以房养老的一个重大的社会力量。

7/39 其实在我们中国，反向抵押贷款是最适合中国国情的，因为我们中国老年人没有多少钱，多年低工资，对国家贡献了，也没有积蓄，不像日本老人越老越有钱。再有一个老年人没有养老保险，现在给老年人上养老保险行不行呢？来不及了，你现在一次性交给200万，还不如交给他自己慢慢花呢。所以中国在这种情况下从中年人开始就攒钱，用自己在银行里的钱给自己建一个保险。但是中国人虽然是没有多少积蓄，但是中国人有房子，特别是公房出售，就形成了很多老人因为一套房子而身价几百万，现在房子也不是一套了，也还有人有两套和三套的房子，而用房产来实现以房养老恰恰是非常适合中国老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少钱呢？虽然我们没有具体的测算，但是模拟测算一下，我们主张中国以房养老老人是以65岁起步。65岁以后，根据男性老人的分析，他每个月可以得2万块钱，而且终身源源不断。我们再分析一位女性，这个房子比前面那个男性要小，但是女性的平均寿命要高于男性，所以平均下来每年和每个月要得到的少一点，加上房子再小一点，即便是这样，这个老太一个月也可以得到14000块钱。有一个老部长问我说，我要是做的话能得到多少钱呢？我给他算了一下，一般老部长是66岁起算，房产260平米，每平米按三万块钱计算，这就是780万，未来的升值我们还要少算，因为保险公司都愿意给他少算，可是老年人希望多算。这个老人一个月可以得四万块钱。

如果能够推行这个产品，对老年人的好处大了，至少有五个好处。第一个好处，要启动房产金库，补偿老年生活。这个情况下，房产成了金库了，等于给自己存了一笔钱。

第二个好处，解除经济顾虑，愉快延长证明。如果没有钱的话，生活质量就不好了，在这种状态下，老人有钱了，而且是源源不断，这种老人如果拿了保险公司的抵付金以后，再到银行存起来，就是想不开的老人了，你只要把身体养好了，下个月钱就来了，你还存什么钱呢？也要学月光族，月月花光，下个月钱又来了。根据国外统计，用了反向抵押贷款的老人一般比正常的要多活两年左右。李岚清同志听说我这个产品以后，他说了一段话，他说他看过一个法国电视剧，一个法国老太太入了这么一个保险，结果老太太活了100多岁，把两个基金人和一个律师都给熬死了，这个老太太就是不死。第三个是增强生活自信，保持社会尊重。人老了不仅需要钱，还需要社会尊重。不光是年轻人需要尊严，老年人更需要尊严。但是人老了没有钱就没有尊严，住个院还得看医生和护士的脸色。以后老人有钱了，一个月多拿好几万块钱，儿子和儿媳妇看你的时候，你就塞给他五千块钱，下个礼拜儿子没有空了，儿媳妇带着孙子来看你。

第四个好处是保护弱势群体，有利于社会稳定。反向抵押贷款关注的是高收入群体，但是富人和有钱人的特点就是有钱，不需要你反向抵押贷款，是中低收入者但是有房产的家庭，这种产品自然的有一种向中低收入群体倾斜的倾向。民政部前任的一位副部长曾经问我说孟董事长你的产品很好，但是你的产品是给有钱的人，他说我管的人你管得了吗？我说你管什么，他说我管低保。告诉他说管得了，我给他讲一个上海发生过的一个真实的故事，是浦东电视台报道的一个七旬老人状告子女的故事，他一生没有生育，养育丈夫的一子一女，老爷子死了以后给他留下了25000块钱，他的子女都下岗了，把这25000块钱都骗走了，这个老人一怒之下把这一对子女告上了法庭。小叔子说这个钱是留下给我嫂子的。

上海东方电视台介入了，很煽情，一看这个节目很有意思，一个老人被子女抛弃，告上法庭，多热闹啊，电视台想夺眼球，就拿着电视镜头去拍，透过电视镜头大家看到这个老太太是一贫如洗，什么都没有。但是同样，透过电视镜头，我发现的却是另一番景象，原来老太太在浦东有一室一厅的房改房。我问我上海的总经理，我说浦东一室一厅值多少钱？他说值一百万。原来杨老太太是有着一百万身家的富婆啊，就这么一个富8/39 婆为了两万五千块钱把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押贷款，老太太一百万房产抵押到里面，每个月可以给她8000块钱，8000块钱对一个老太太还愁什么啊，不光是自己衣食有靠，还能拿出一部分钱来接济这两个子女，那时候这两个子女肯定会争着叫妈了，和谐社会就是这么建立起来的。

第四个是实行遗产税后可以依法避税。贫富分化日趋严重的国家不能够没有遗产税，如果有了遗产税，这套房子你想留给子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遗产税。但是入了反向抵押贷款，这套房子就不用交遗产税了，因为老人在他生前就领光了他在房产里的全部，这他房产已经归社会了，不再归他自己了。不管他是活的长还是活的短，老人走的那天就领光了全部，就是命来该有的，他都拿走了，剩下的不归他了，归别人了，归社会了。这样房子就可以依法避税了，不入的资产还是要交税。

有人说这么好的产品是我们夫妻两个共抵一套还是各抵一套啊？是各抵一套好，因为很多人都是有两套房子。如果两个人共抵一套的话，保险公司还是要按年龄小的计算，而且还要按照生命长的计算，还要加一个死亡的系数，这样每个月得的就是少，一个人抵押一套就得的比较多。特别是如果两个人押一套，现在中国老夫少妻盛行。

对社会观念的影响，第一是中年人，可以放心花钱不必攒钱养老。扩大消费有利于经济发展。第三个好处是可以反腐败，59岁现象说的是一些官员在临近退休的时候，对未来生活预期不良，为了保持住自己的生活水平而做了一些有损党和国家的事，一旦被捉不仅毁了自己的一生，还为执政党带来了名声的损害。田凤山这个人是国土资源部的前任的前任的部长，他受贿了500万，他有一套房产是800万，他为什么为了500万的受贿断送了自己的名声呢？不就是因为没有入我这个反向抵押贷款吗？所以，如果有了反向抵押贷款，按照中纪委的同志说，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我说怎么有一半呢？他们认为有一半压根儿就是坏人。

现在人的新观念是人生最大的遗憾是人死了钱还没有花完，人生最大的悲哀是人没有死钱就花完了，我讲了五年了，去年被赵本山给剽窃了。

保险业在中国还是远远落后于发达国家，还是因为我们缺乏创新能力，现在是一张保单卖全国，整天打电话追着你让你买，实际上这些产品都不好，我们现在最怕就是接保险人的电话，先生你买保险吗，小姐你买保险吗？把这个很好的产业做成这样了。这么好的产品为什么保险公司不推进呢？第一个是害怕房价下跌。第二个担心是说土地到期，土地70年，到时候怎么办呢？物权法这几年也设立了，说土地使用权可以自动续期了。第三个是保险公司不让投资不动产，现在也可以投资不动产了，当然法律制度有待细则的出台。最后一个担心说中国老人都愿意把房产留给子女，很多老人有两套、三套房子，中国有10%的老人是没有子女的，他们靠谁来养老呢？子女养老肯定是达不到，而指望子女养老在现代社会中也慢慢的成为了奢望。

中央电视台一调查说有一半老人愿意选择以房养老。现在我们要分析我们应该在儿女养老和票子养老的基础上为老年人提供一个以房养老的条件，让他可以选择。正因如此，所以我幸福人寿在成立的时候就引起了社会的热烈的议论，希望我们能够尽快推出这种产品。如果有了这种产品，人生养老的三个需要里有两个就可以通过这个解决了，老人可以自己给付自己了，第二是起居照料可以解决了，第三个是亲情关怀就可以了。

这种产宾被厉以宁教评价为四种功能，其中住房的养老功能就是厉以宁教授概括出来的。这种产品的实行不光是需要保险人努力，还需要开发公司的努力，因为评估、管理都需要保险公司。我们的利益就是要建立和谐社会，老有所得，病有所医，老有所养，住有所居，学有所教，这些都可以解决。

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我们的目标是建立和谐社会，我们的做法是要创新，通过创新，包括金融创新来实现以房养老，我讲完了，谢谢大家！

【主持人周燕珉】：刚才孟总讲的特别生动形象，下面阵阵掌声。下面我来讲一下我们做老年地产和老年建筑这方面的研究。

我今天讲的内容有三个方面，第一个是养老居住需求和养老地产的概况。第二个是养老居住产品类型和设计要点。第三个是养老建筑设计实践的案例。

刚才王司长讲了我们国家的一些养老的状况和出台的一些政策，我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。

我们看一下现在国内的养老建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落。这里面我们可以看到居家养老是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料，同时住在家里，但是由社区提供服务。机构养老指的是有政府的，也有企业的，公共福利院、私立老人院，老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。

总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老，而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老，大概是这么一个方向。

从我们的调查中可以看到，现在多数的老人希望在家里养老，有85%的老人表明了有这样一个意愿，有6.69%的老人希望住到机构。在养老住宅这个方面，有很多的发展的前景，从发达国家的养老上来看，因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院，很多人老在医院排队，所以建了很多医院。后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金，很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病，长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施。后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施，不喜欢这种生活，还不是很适应，所以希望在家养老，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老了。

我国本来就有这种传统观念，就是天伦之乐，愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老开始，我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展，但是养老设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够，还是不能满足需求。国际上的入驻养老设施一般占老年人口的4-6%，我们国家是占到了1%点多。

目前我国的养老地产存在哪些问题呢？首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少。缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服，这个我们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验，我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接入的也很多，给了养老很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来，所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。

缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发，老人的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会身体不好，需要照护了。今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合适，明天他摔一跤，需要护理了，但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了，但是还不能完全落地，特10/39 别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的。从这一点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。

我们看一下婴儿潮的现象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮。1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人要考虑购房和养老的问题，两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的。

养老居住模式和社会背景的关系。首先是时代背景催生了迁居养老。首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居，可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策，其实父母的养老子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来，他们老想着给父母买一个房，有这样的一种想法。父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求。还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房的刚需，现在年轻人比较独立，老人也是这样的，让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来，也不想住在一个屋子里，一个套型里，可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显。

两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了，现在的房价非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了，原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款，但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱。所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了，对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必须在经济上相互扶持。

还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住，可以节约时间和生活的成本。这张表感到，选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近。老人特别希望看护第三代，和小孩在一起，活的特别的高兴，这种情况是各个地方都可以发现的。希望就近居住，一个是可以互相帮助，另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人到了周末跑到很远的地方看父母，希望就近居住。

养老模式和经济能力的关系。老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是改革30年以后，到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平，足以支撑他自己的独立生活。他们追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉，到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方，把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学。老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入

此外，以房养老也是一个特别重要的方法，解决养老资金的来源，刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金，倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老人，老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式，怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下，当前老年人居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看。

第一个方面，地段区位来分，还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方面有城区型、景区型还有气侯区域型。在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去。郊区是用地比较宽松，房价也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区。景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公11/39 寓，强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。

我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区，比如说北京太阳城、东方太阳城(论坛新闻)，这些都是专门面向老人的。也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住，这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多种的老年设施，比如说老年公寓，专门的老年户型，日间照料中心，活动中心等。

我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，在这个地图上把这些老年社区都点进去，大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的，蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国家开办的。不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度。我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题，我们可以从这几个方面考虑一下我们今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的。

比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅，在这个其中我们应该配件老人的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区。建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实，应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源，可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的产品。旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造。我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手这类活动已经都展开了。

在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素，比如说土地的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好，老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去，或者是请医生到那边定期去进行门诊。

这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的，这边是护理程度低，这边是高，这边是经营难度和易，有一些像林总关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向，应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓，老年社区，老少户两代居，在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了，这个并不是非常的有难度。

养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造，这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子，他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历，这些老人可以到大学里去学习或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。刚才说的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神，后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了，他只要老有所为了，身体也会相对健康一些。

我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点。

作为一个小区的规划的示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施，怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老。这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的一些楼栋，可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型，因为进出比较方便，12/39 轮椅什么的也可以很方便的进出，给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层。还有老人公寓，老人公寓，社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过，很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里，比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓，小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园，等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走，这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间，而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场。

托老中心，这个小区里我觉得应该配置，可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都(论坛新闻视频)管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。一个社区里怎么样插入这样的老人的设施设备，有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚，我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。

老少户的单元设计，老少户是怎么样的呢？像这样一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理，门的位置可以在不同的位置上有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置，可以在这儿设置，有三种设置方式，可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置上，其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起，成了一个大户型。我设置在这儿，这个户型我可能是没有买，或者是出租出去都可以。如果设在这儿，比如说老人不在，这两套都出租了也可以。

我们想说的是我们只通过把门的位置换一下，设立不设立这个门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松。

还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯，万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。短外廊里面这样的户型老人觉得很好，特别是卫生间，他觉得就应该对着廊子，我们问他们说，他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救。

郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住，是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套，一家人一起来，或者是几个人一起就伴来的形式会好很多。

结伴式度假我们也做了一个分析，觉得很好。到这儿来住几个星期或者是几个月，他们个人来的时候觉得比较孤独，我们清华的教授就是几个教授都在那儿买了房子，或者是会员制的，大家结伴去养老，那才比较有意思。可能是个人的房间都有起居、餐厅大的空间，但是可以有一个共同的空间。他们平常自己在房间里住着，有可能白天到这儿来活动，通过公共空间使老人相互认识，他们到这儿以后活动的比较有意思，要是住旅馆的话，就觉得养老的方式对他们来说不是很合适，觉得很孤独，这样的话使他们能够更多的在一起活动，相互认识。

还有一种就是自立和护理相变式的养老公寓。老人的身体是会变化的，今天是很健康的，明天可能会出现卧床的情况，需要轮椅了，但是这个建筑如果没有办法适应他的话，对他很不方便，让他搬走，马上离开也是非常困难的。这几年我们都是健康的，可能是过三、五年以后就不健康了，怎么适应呢？比如说这个就像我们平常的单元式的房子，我们过了多少年以后，我们要求它或者是有这种需求的时候，我们可以让它变成了像护理单元，比如说这边全变成了一间一间的护理房间，有公共的活动还有管理室，有13/39 公共的洗浴和卫生间，我们可以动作非常小就可以变为另外一种形式，可以互换，适应老年人生活习惯的变化。

下面举一些室内的例子，这是我自己家，这是起居和厨房的关系，我们希望起居和厨房之间是用玻璃，使得两方视线上可以沟通，如果在厨房里做饭，外面有一点什么事不知道，所以到了老年以后，相互的关照就特别的重要了。门厅要比较亮，鞋柜的设计也要适应老年人的要求，还有完善去上厕所，通过扶着台面去厕所比较安全，扶手的设置也是很重要的。

住宅卫生间里面，这是一张日本的照片，他们的老人公寓做的非常好，有扶手，有紧急呼叫的系统，包括卫生间的水池可以坐着洗脸等等，这些都是保证安全，并且是干湿分区。厨房的设计，像一些公寓里面我们也用不着非得做一个非常大的厨房，大家注意必须要用电的炉子，不能用明火，因为用明火有时候比较危险。

下面讲一下老年建筑设计实践的案例，这里面我们举了一些案例，政府出资建的一些老年福利设施，有西藏和河北。

这是西藏拉萨城关区的社会福利院，前两天我也去讲了一下关于福利设施应该怎么建设。这是政府城关区出资建设的，有150个床位的老人院，其中有五保户70多人，还有一些自费老人。建在旁边的一个村子里面，旁边都是藏族的农居的风格。旁边有古树林、转经的塔等，地段条件非常好，我们把它也建的跟民居长的差不多形式的样子。首先我们到西藏市区老人居住的地方或者是老人院里面去调研，他们的民族特色非常清楚，他希望把床都摆的靠近窗户，我们觉得这个很奇怪，因为我们平常都觉得窗户跟前比较冷，西藏的温差也比较大，但是西藏一个特点就是白天的太阳非常好，把被褥都晒热了，晚上虽然没有暖气，但是屋里也很暖和，所以床都摆在窗边。另外他们都供奉着佛，必须要在屋子里有佛龛，所以这是民族特色的特殊的需求。

我们觉得每个地方气侯条件和老人的生活习惯是不同的，老人的客户群要细分，根据特点去做设计，如果你仅凭着想象，很多地方是不适合老人生活的。这个地段我们注意尊重周边的环境，地貌。总建筑面积是5000多平米，容积率是1.2，这是一层的平面图，可以简单的分析一下，这里绿色的都是房间，这部分是五保户的，这部分是自费的老人。最重要的我们通过调查感觉到跟社区的互动是很重要的，我们可以看到在周边这些地方，沿路都设计了公共的场所，比如说茶室，就是可以转完经到这儿休息，公共浴室也可以对外开放，村子里的人也可以到这儿来洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管这些，也是不合适的，这样也不是特别容易可持续发展的。通过我们调研感到，村民们也愿意参与这样的活动，也愿意到这儿来跟老人有一些共同的活动，我们把这些公共活动室对村民开放，有时候收一点费也可以帮助老人院持续的经营。

这是我们设计的立面，保持了西藏传统民居的风格，树林全都保留下来，这里面分别做了几个院子，看起来比较亲切，保障日照。这是保留的一棵古树。

第二个例子讲一下河北中捷民政事业服务中心，总面积不到两万，有300多张床位，他们要求是五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和老年公寓。中间是一个服务楼，把两边衔接，分几期，后面这期持续往上增长，前面是第一期的开发。中间是光荣院，光荣院是原来退伍军人，有残障的功臣住在这个地方。后面将来会开发一些老年住宅以及护理的建筑。这是整体的鸟瞰图，这一部分是老年公寓，这一部分是国家出资办的孤儿院、残障老人的服务中心。

这里面是老人公寓的平面，这里面也吸收了国外的一些先进经验，包括管理在这里怎么样形成，我们也考虑了设计的要点。这些房间都是老人的房间，可能是双人间和单14/39 人间，到了边上由于窗户可以开得比较多，我们做了套间，我们当地调查，有一些人有一定的经济实力，他们希望要一套房子，这里面可以夫妇分室，做一个两室户的房间。这样的一条腿都有一个服务中心，有一个服务站，可以服务的比较方便，里面还有公共的小厕所，每间屋子都有卫生间，还有服务台还有仓库等等。中间这一条是公共的活动中间，每一条都有专属的活动空间，包括餐厅，可以在这儿就餐。这边还有一个总的服务台，可以管理公共服务的空间，管理人员的劳动的时间段的不同，希望可以节省时间，这是非常重要的。这是外观的样子，目前地方政府可能很多地方都要求建设老人院，我们也希望作出典范。

目前我国面临严重的老龄化的国情，并且发展速度非常快，希望社会多方面的解决养老居住问题，养老地产现在刚刚开始，如果能够有一个健康的发展的话，会起