第一篇：城市化不是房地产的春天

城市化不是房地产的春天

摘自：2012年亚布力年会腾讯财经[微博] 2013-02-24 10:00

[导读]万科总裁郁亮表示，城市化肯定不能是房产化，房地产只是辅助。任志强也在表示，城市化如果是城市建设大跃进，就会出现危机。

越来越多的地产商都在急于界定房地产和城市化的关系。在2月23日下午的亚布力论坛讨论中，万科总裁郁亮表示，城市化肯定不能是房产化，否则房产行业就会出现危机。房地产对城市化只能起辅助作用。

地产界的大炮任志强(微博)也在同一会议上表示，城市化如果是城市建设的大跃进，就会出现危机。

万科开发的住宅分布在中国各级城市。对于城市化话题，郁亮说自己有三种担忧。除了上述提到“城市化被认为是房地产的春天又来了”的担心外，他还认为，不能把城市化等同于城镇化。

他指出，两者的区别很大。在中国五十万人口城市比例远远多于美国，但五十到一百万人口城市比美国少。事实上，一百到五百万的人口城市规模是比较适合的，而我们国家这个比例正好是最缺的。如果再把城市化等同于城镇化，就会有问题了。

另外一个让郁亮担忧的是城中村的消失，因为如此一来，“低收入的人住哪去呢？”他以深圳为例称，深圳的住房均价比较高但相比于北京、上海等住房矛盾不那么突出，就是因为有星罗棋布的城中村解决了几百万低收入居住需求，且配套很好。

而城中村拆迁之后大多要建高档小区。“要修道路、建公园、剩下的楼盖好了不卖高价成本就算不过来帐。”郁亮表示。

任志强更多的看到了城市化和城镇化进程中的软实力问题。他认为，如果不能解决财产权力的问题和人权的问题，中国的城镇化永远是一个伪城镇化，必然造成生态环境逐步恶化。除了地产商之外，中国银监会前主席刘明康也对城市化表示了担心，他认为，城市化真正的困难不在于城市本身，这些问题并不难解决。最难解决的，比如说农民工进城变成市民化，把人权问题解决，把户籍问题给改了，公共服务要跟上去，公共服务多少钱呢？财政部一算帐，也得几十万亿。几十万亿其实在中国也很好解决，国有企业和国有的事业单位，只要稍加整理，就有办法。（文/江旋）

第二篇：浅谈城市化进程与房地产投资

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浅谈城市化进程与房地产投资

作者：程征贵 林子文

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世纪80年代以来江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论；

[关键词]城市化进程；房地产投资；最优相关模型；对数相关模型

[中图分类号]F293.35

[文献标识码]A

第三篇：城市化

城市化可以从不同角度分成不同的类型。既可以分为市场型城市化和计划型城市化，也可以分为发达型城市化和发展型城市化，还可以根据与工业化发展水平的关系考察，分为以下四种城市化：

一是同步城市化。这是指城市化的进程与工业化和经济发展的水平趋于一致的城市化模式。发达国家在城市化加速时期，这种相关性表现得相当明显。发达国家在整个工业化中期，工业化与城市化的相关系数极高，平均水平为0.997。工业化率与城市化率曲线几乎是两条平行上升的曲线。大部分发达国家城市化进程中农村劳动力转移方式都具有地域迁移先于职业转换的特征。

二是过度城市化。城市化水平明显超过工业化和经济发展水平的城市化模式。城市化的速度大大超过工业化的速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动，甚至是无工业化的城市化，大量农村人口涌入少数大中城市，城市人口过度增长，城市不能为居民提供就业机会和必要的生活条件，造成严重的“城市病”。相当数量的发展中国家是这种城市化模式。

三是滞后城市化。指城市化水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模式。滞后的原因主要是政府为了避免城乡对立和“城市病”的发生，采取种种措施来限制城市化的发展，结果使城市的集聚效益和规模效益得不到很好的发挥。这是一种违背工业化和现代化发展规律的城市化模式。改革开放前的中国城市化就是这种城市化的突出代表。上世纪80年代世界城市化水平为42.2%，中国城市化水平仅为19.4%。我国城市化明显滞后于工业化，与第三产业呈低水平上的相适应。

四是逆城市化。指城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。造成逆城市化的原因主要有大城市城区人口过于密集、就业困难、环境恶化、地价房租昂贵、生活质量下降，引起人口向环境优美、地价房租便宜的郊区或卫星城迁移等。逆城市化的倾向主要发生在20世纪五六十年代城市化水平很高的发达国家。如美国除洛杉矶以外的12个大城市的市区人口，在1950年~1971年间，城市市区人口下降了70万，郊区及卫星城人口则增加了250万。逆城市化是城市化发展的一个新阶段，是更高层次的城市化。

韩国城市化有两个特点：一是城市化速度快，二是发展单极化

韩国的发展模式为大城市（首要为首都）优先发展的非均衡模式。这是由韩国产业布局的非均衡化决定的。这是韩国城市化区别于其他发展中国家的特有的一面。

在很多发展中国家，非均衡城市化发展很大程度上伴随着经济不景气及发展水平很低的地区。但是一个地区中心的不景气不代表所有地区都这样，其中，韩国中心城市的发展动力，从理论上讲很大程度上分担了地区中心的困难，与其他发展中国家相比更有实践意义。

第四篇：博鳌21世纪房地产论坛第十届年会 房地产与城市化探讨范文

博鳌21世纪房地产论坛第十届年会 房地产与城市化探讨

[主持人]下面进入论坛第三部分，上午议题当中，大家关心地产调控主要的议题就是流动性的紧缩与金融风险的防范，当前的中国正经历两个剧变，从指令性经济向市场经济转变和从农村农业社会向城市工业社会的转变，后者的转变被归结为城市化，而

城市化被认为十多年来，中国房地产迅猛发展的根本动力，房地产在城市化进程当中，到底扮演怎样的抉择，高房价是否会提高城市的竞争力，还是会削弱城市的竞争力，这些问题都将在本环节有嘉宾们给出一些观点。[2010-07-03 15:14:45]

[主持人]首先，请国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石教授

发表演讲。[2010-07-03 15:16:23]

[金岩石]每一次都是以旁观者的身份参加会议的，这次收获特别大，发现原来困惑的现在更困惑了，因为解读政策的多数人是想买便宜房的官员，而解读新闻的多数人是买不起房屋的记者。我们作为旁观者来看中国的房地产，实际上我们解读的就是货币现象。老任上午就将这个题目留给我了，让我来讲清楚，我先给大家看一个简单的概 念，将全球货币理解为一张饼，2009年我们做了哪些事情，全球五大货币占全球GDP70% 以上，广义货币总量增长了8.38%，其中涨得最快的是中国，涨了27.59%，美国只上涨了3.49%，因此在2009年7月，中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国，不仅如此，在2009年底的时候，单一货币欧元21个国家仍然排名第一。[2010-07-03 15:16:40]

[金岩石]五大货币在2010年3月中国的比重显著上升，到4月底，因为欧元贬值人民币继续升值，2010年4月份重要已经名副其实的成为世界货币第一大国，去年超越美国，今年超越欧洲，我们称之为货币第一大国，并不意味着中国真正强大，我们将五大货币区换个角度来看生产。中国超越日本成为世界第二大经济体，但是跟美国相比，我们是用接近10万亿美元的货币生产着超过5万亿美元的GDP，而美国用8.3万亿美

元生产着14万亿美元的GDP。将这张饼再翻到另外一面，大家会看到消费的，五大货币区中国的位置下降到第四，13亿多人的国家，接近10万亿美元的货币，消费了这张饼的不到10%，相对于美国3亿多人，不到美国的20%，不到日本的50%，因此中国是一个货币大国，未来的方向也很清晰，就是从货币大国走向消费大国。[2010-07-03 15:17:24]

[金岩石]城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已。中国用货币驱动经济必然带来的结果是，货币在完善实名制后去哪里，货币如水，覆水难收，一旦用货币驱动经济增长，必然有三个选择出口。让货币流出去，就是回收货币，当我们提出管理通货膨胀预期的时候，等于是告诉我们，不在管货币，只管预期，也就是发出来的货币，不再回收了。货币不会受就只有两个去处，或者是进入水桶，也就是消费等一揽子商品，进入水桶的货币就会演化为通货膨胀，或者是进入水池，也就是资产泡沫，任志 强讲了很多资产泡沫形成的原因，对于我来说就是货币的一物两面，非此即彼，只能 在两者之间进行选择，如何选择，道理看起来很简单，实际上是非常复杂的。如果让货币流向水桶，穷人活不下去，货币流向水池，富人可能自杀，就是今天所谈的金融风险，现在我们的选择非常简单，是让穷人活不下去，还是让富人自杀。富人活不下去选择自杀，穷人活不下去会杀人的，因此我们选择在泡沫中生存，这就是房地产承担的使命。简单的讲国家发票票，房地产吹泡泡，这就是现代经济学给我们的出路，但是我们为此必然要付出代价，这就提出了一个问题。[2010-07-03 15:17:55]

[金岩石]从现在走向消费大国，我们的平静是什么，为什么必须要这样走，如果将过去三十年，中国经济增长模式简单的看作是世界工厂，世界工厂并不是我们自己选择的，因为是跨国公司给我们的，从八十年代搞改革开放，从来未提出过要将中国建成世界工厂，我们一直都知道，中国并不具备建立世界工厂的条件，为什么被选择成为世界工厂，这是一个套，我们来看看世界工厂的利润瓶颈，三届世界杯中国制造的毛利润是多少？[2010-07-03 15:18:15]

[金岩石]第一届世界杯有30%，第二届有10%的利润，本届世界杯只有5%的利润，世界杯走到了尽头，前面有欧美，天空有碳排放，地下有水资源，四方约束之下，世界工 厂的例如急速下跌，我们面临的问题就是如何完成变革，从农业、工业简单的讲，就 是黄领、蓝领、转向了白领，因此中国选择了特殊的白领成长模式。[2010-07-03 15:23:56]

[金岩石]大家了解中国西域中心的数量和中国银幕的数量，欧美人娱乐会看电影，中国人娱乐会西域，晚上任何城市亮灯的地方都是白领居住的地方，晚上黑灯的地方都是银行，晚上小姐数脚，中国正在从黄领、蓝领转变为白领，这条道路欧美走过了上百年，城市化带动了消费，城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市，超级都市也许很多人不能同意，我们必须走超级都市的道路，我们用福布斯的概念让大家看一

看，未来中国十大超级都市。用两个坐标来看，亚洲国家占多少，大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都是亚洲，发展中国家占了多少，于是我们又看到发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家，简单的结论也许有争议，亚洲发展中国家不约而同的选择了超级都市圈的模式，超级都市圈必然带来人口和财富的集中，人口和财富的集中必然带来两极分化，两极分化必然带来超级房价，当中国的城市不跟欧美相比，简单的跟金砖四国相比，这就是金砖四国首都目前的均价，上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半，孟买的1/3，莫斯科的1/6，因此我想城市高房价的时代正在崛起，我们现在担心的不是房价暴跌，而是房价暴涨，我再次重复房价暴涨依然威胁着中国，带来怎样的结果，就是社会的两极分化必然扩大，这样的概念下，存在两大风险，第一个就是今天讨论的金融风险，第二个风险我们是感觉到，但是不愿意摆在桌面上，就是政治动荡的风险，金融动荡和政治动荡两大风险都来自于同一个来源，就是货币驱动的经济增长模式。[2010-07-03 15:24:38]

[金岩石]货币驱动的经济增长模式，使得我们必须回头看社会两极分化是如何形成的，从历史的长河中可以看得到，社会的两极分化来自于生产领域的剥削，马克思讲的剥削价值。第二，来自于分配领域的掠夺和不同。第三，来自于市场经济中的流通。第四，来自于交易市场中的资产泡沫。现在可以将中国划分为两个阶段，如果说以前看

到的中国两极分化和贫富悬殊主要的原因是来自于生产和分配领域，我告诉大家，从股市、楼市产生之后，伴随着中国市场经济的发展，事实上中国目前的两极分化主要就是来源于市场本身，当我们想寄托于市场解决一切问题，我告诉大家，市场必然带来社会动荡，这就是我们必须要回答的问题。[2010-07-03 15:25:06]

[金岩石]因为现代社会出现了难以克服的内容，就是资产泡沫，很多人为资产泡沫深恶痛绝，简单的讲是爱之深，恨之切，我在理论上解读了泡沫既财富，财富既风险，富贵显中求，货币是源头。当我们不得不依赖于货币的时候，我们却选择了难以回避的资产泡沫，因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式，而这种生活方式使得富贵险种求，财富既风险，但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准备，他们面对风险的时候，首先看到的不是财富而是风险，于是80%以上的人选择回避风险，带来的结果是财富在多数人回避风险的同时，自然而然的向挑战风险的集体集中，带来的结果 是风险财富带来两极分化，两极分化迟早会酿成社会动荡，在此过程中，社会发展的 过程中，两大风险相互交替，我们现在面临更大的风险不是金融风险，而是政治风险。金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标，整个社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者是接近60%，这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态，目前为止房地产业占银行的比重有不同的数据，有的说是不到20%，我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右，因此距离金融风险还非常之远，但是必须面对政治风险，也就是说两极分化不可避免，越接近市场，就会面临资产泡沫本身创造的两极分化。[2010-07-03 15:25:35]

[金岩石]有人说了，为什么必须选择货币，事实上从1992年以来，央行印刷纸币的速度，一直保持着每年平均增长不低于23%，每年经济增长平均在9%以上，因此中国的 通货膨胀事实上是以每年14%以上的速度再增长，房价每五年翻一番，这就是中国特色 的通货膨胀。很多人不能理解什么是通货膨胀，我告诉大家，早晨我和晓光吃早餐的时候，我就问他，是否记得当年拿工资30—36元的时候，工资是怎么定的，在座年纪大的人可以回忆一下，我1970年参加工作，我是57.5元，因为我是煤矿工人，普通工人是30—32元，这个标准是100斤米、30斤肉，5斤油，现在30元人民币可以买那么是什么，10斤大米、1斤肉、半斤油，这就是中国的通货膨胀。[2010-07-03 15:47:17]

[金岩石]不久前弗里德曼要求再一次会议上，让学生给自己写墓碑，通货膨胀什么时候都是货币现象，弗里德曼将这句话刻在碑文上，政府参与经济只会带来一个结果，就是用通货膨胀剥夺居民的财产，我们相信市场必然带来两极分化，相信政府必然带 来通货膨胀，体现在经济生活当中，事实上正处在两大风险的经济周期波动之中，政治风险离我们越来越近，金融风险还很远。[2010-07-03 15:47:38]

[主持人]金博士每次的演讲就好象电影里面的惊悚片，当画面落下，里面还有各种各 样的风险，这些风险在一起还理不清楚，但是里面惊悚作用还值得我们思考。下面有 请经济大学赵晓教授。[2010-07-03 15:47:57]

[赵 晓]我记得前面还有一位嘉宾未演讲，怎么突然到了我，很高兴借此机会，大概是25分钟，希望不要超过，讨论流动性的问题，并且将中国经济以及房地产的问题进行探讨。直观的看法是，流动性跟货币是有关系的，另一方面，跟经济的体量也是有关 系的，刚才金博士讲了一面，我认为货币是天平中另外一半，还有一半是经济，两者 之间如何平衡的问题，可以说是流动性太多了，也可以说是经济性发展不够的，如果发展的够，将货币吸纳了，流动性就是平衡的，甚至会说流动性是不足的。[2010-07-03 15:48:19]

[赵 晓]还要回到经济来谈，刚才金博士精准的讲到中国经济的特点，就是用货币驱动，可以说是将货币当做激素来吃的经济，货币驱动的经济在2009年可以说是达到了顶峰，中国的经济可以归纳为通胀的经济，为什么不叫做通货膨胀，我们观察CPI的话，去年从1—10月份基本上是负增长的，基本上没有通货膨胀的，但是房价暴涨，股价也暴涨，同时经济出现了政府担心的过热的现象，我们将跟货币相关的一系列内容，不 仅仅表现在CPI上的现象称之为通胀经济，现在无法维持下去，现在面临的问题是通胀经济后拿什么来拯救中国，同时房价的调控大家已经众说纷纭，接下来会是怎样的，政府的调控像钟摆式的回头，还是怎样接下去调控，如果政府不像过去钟摆式的调控，而是一路的走下去，我们能够拿什么来替代中国房地产对中国经济的拉动，这是非常重要的问题。[2010-07-03 15:48:36]

[赵 晓]前面金博士谈了流动性，后面我就谈谈中国经济，尤其是下一步中国经济怎么办，对此进行讨论。最近我总是想，过去中国经济增长很快，我们知道前三十年是全世界增长速度最快的，平均增长速度超过了10%，这是什么原因造成的，是不是我们做的很好，不敢说我们做的非常好，因为许多的改革和许多的事情并没有做，例如国有 企业改革甚至是倒退的，很多事情未做，也活得很好，刚才金博士讲到货币的因素，也有其他的因素，因为货币要能够发出去，也不是容易的事情，要有一些条件能够使你的货币发出去，例如美国也想将自己的货币发出去，也想用流动性的办法撬动经济的发展，美国为什么发不出去，我们靠什么使流动性增长，靠什么拉动中国的经济，我想了想，有几件事情。[2010-07-03 15:48:49]

[赵 晓]一件事情是跟中国的人口红利有关的，过去三十年有滚滚的人口红利，劳动力价廉物美。而且都是年轻人，他们的储蓄率是非常高的，投资率也是很高的，因此支撑了经济增长。这种模式我们持续了三十年，到了2010年进入了转折点，因此上午大家都在提拐点论，还有一点是跟周围的出口联系在一起的，过去三十年如果离开了 出口是无法谈得清楚中国经济的，中国为什么有如此多的货币投放，实际上是跟美国 有关的，因为中国经济好，美国经济不好，美国要不断的扩张自己的货币，但是很多的货币又跑到中国来，美元进入中国，我们要用人民币对冲，因此是被动的货币政策。实际上跟出口的经济形态是联系在一起的。2008年以前因为美国有房地产金融泡沫，从而拉动了中国经济的出口，成为支撑中国经济增长的动力。[2010-07-03 15:49:14]

[赵 晓]上午还谈到了另外一个问题就是房地产的高速增长，也成为中国经济增长强大的动力，差不多直接和间接的拉动占了20%—30%。进一步的总结，我就发现过去三十年可以归结为一个发展战略，就是依托全球化基础上的外需依赖型的增长，中国在全球化的过程中，得到了最大的好处，过去三十年中国参与全球化，在全球化分工中得

到最多好处的国家，同时为了增加国际竞争力，为出口提供动力，改革战略是全面压力生产要素，进一步的强化和提升了中国国家竞争力，这些年劳动工资低是有道理的，我们就是要用低工资保持中国的国际竞争力，我们引进外资也将低价压得很低，也是为了提高出口竞争力，就是将所有的好处都用于出口商。[2010-07-03 15:49:33]

[赵 晓]因为中国的制度环境，因为这样的发展战略，中国的国际竞争力是超强，最终的结果不仅仅将欧美干掉了，甚至将亚非拉都干掉了，过去制造业的比重，只有中国是上升的，欧美都是下降的，连发展中国家都是下降的，只有中国是上升的，中国这

样的发展战略，实际上将欧美干掉了，目前欧美的危机跟中国是有关的，他们的制造业被掏空的，资本大量的转移到中国，因此出现了崩溃，两个海平面要对接，中国是低的海平面硬生生的将高的海平面拉低。[2010-07-03 15:49:47]

[赵 晓]依托全球化基础上的外需依赖性的增长，这种增长动力在2008年碰到问题了，因为欧美不行了，已经被我们拉下来了，想买我们的产品买不起了，以出口为依赖性的经济遭受重挫，我们就采取了新的办法，用政府刺激的办法托住经济。前面讲的这 些因素都在发生变化，人口红利、出口红利、楼市红利等动力都在消失和消退，可以 说是没有最坏，只有更坏，美国认为自己的经济很坏了，结果欧洲经济更坏，欧洲现在在讨论是否会成为下一个日本，这就意味着再想出口的话就很难了，5月份的数据显示，出口有再下降的风险，具体的数据不详细的阐述。[2010-07-03 15:50:01]

[赵 晓]与此同时，中国随着出口的下滑，中国经济的增长也面临挑战，大家最担心的是通货膨胀的问题，目前来看价格基本上不是问题了。房地产的调控大家都在讨论，政府如何出政策，因为影响到下一步的经济走势。房地产即使政府不调控也会面临新 的问题，中国过去多年来出现了一批先富起来的人，他们买房买车，我们称之为重度 消费，他们的需求从实质的需求变成了投机的需求，现在有钱人都有房屋，不是自己住了，而是进行投机，这种投机性的需求演变到目前的阶段，已经是强弩之末，即使没有政府的调控，市场本身也会出现新的变化。[2010-07-03 15:50:18]

[赵 晓]现在政府的调控将经济周期提前或者是终止，本轮调控还有一个特点就是政治化，这跟过去不一样的，过去10年9次调控，但是这次跟过去是不同的，已经政治化，从某种角度来讲，政府面临着选择，是要救楼市还是要救人民，因为人民买不起房屋，是让富人自杀还是让穷人生活不下去去杀人，是救楼市还是救人民，回过头来讲，是否要政府救自己，如果调控不下去的话，政府就有可能倒下去了，因此我的判断钟摆式的调控应该是不会继续的。[2010-07-03 15:50:46]

[赵 晓]大网仍然在不断的收紧，前面我们说的人口红利的问题，已经走到了尽头。中国社会转型的压力甚至比经济转型还要大，前面谈到了经济转型的压力，实际上社会转型的压力更大，整个社会已经坐在火山口，富士康连跳的问题只是将火山口揭开，当出现连跳的时候，很多人是不理解的，将这种现象称之为富士康员工内心的失衡，前面的讨论过程中，主持人也有类似的评论，这是不对的。如果将这样的事件归纳为员工内心的事情，如果对他们进行心理辅导，就会听到这样的事情，有的人说心理辅导是没有用的，当我看见我们的女人搂着有钱人，官员搂着老板，老板搂着林志玲，你怎么给我们心理辅导，否则就走到了火山口上。[2010-07-03 15:51:02]

[赵 晓]夕阳无限好，只是近黄昏，支持中国经济增长的三大因素和利好，都在消退甚至是消失，我个人判断出口的利好基本上消失，以后会从两位的增长变成一位数的增

长。政府是否有可能像2009年那样刺激中国经济，我认为是不可能的，关键是通胀经济的问题，看到流动性膨胀，因此要防范风险，从今年以来，政府的政策也在不断的改变。[2010-07-03 15:51:17]

[赵 晓]同时，政府开始注意到地方融资平台的风险。2009年吃急饭的办法，政府自己制造增长的办法是行不通的。今年以来货币的供应相比去年在快速的回落，已经从30%多的增长到目前的20%左右的增长，接下来会调整到预计中的10%左右，贷款的发放跟去年相比也是回落的。如果三大动力都在回落，看到的就是中国经济增长的黄昏，我们看不到未来会是怎样的，我们看到的是增长过程中黄昏的景象，接下来我们每年都会保8%，到了2011年还会再次提出保8%。国际上大宗商品指数在冲高回落，说明经济不太好，国内无论是钢铁还是蔬菜价格都在回落，工业品出厂价格也在回落，上半年通货膨胀不会超越3%，因此加息是不会考虑的。[2010-07-03 15:51:33]

[赵 晓]上一轮库存的增长带来了中国经济的复苏，随着第二次的去库存化，我估计第四季度经济下滑是相当明显的。中国出现了很多新的迹象，例如很多人将资本从中国 大陆出逃，因为海外的房屋很便宜，刚才金博士举了个个房价特别高的城市，不能完 全的说出问题，国际上很多好的城市，包括基础设施很好的地区的房地产价格是很便宜的，应该拿中国的房价跟他们进行对比。[2010-07-03 15:51:58]

[赵 晓]我们甚至看到，有些人将人民币抛掉，反而变成美元，因为看到中国经济比美国更坏，没有最坏，自己更坏，有人认为中国经济比欧洲更坏，因此将人民币和房屋卖掉了，认为三年内人民币兑美元会达到10以上。东南亚经济经历了三次触底，都是6%左右的经济增长，两次探底，最终在2002年后才彻底的走出去，之间有5年的时间，中国经济二次探底是必然的，W型是最好的结果，如果不知道底部才是危险的。发展方式的转型才是关键，房地产的调控只是一个开始，中国需要根本性的改革和经济

性的转变。转型应该在2005—2007年进行，当时“吸鸦片”很舒服，无论是吸出口的鸦片还是出口的鸦片都很舒服，今天开博鳌论坛也是缺乏反思的，但是目前是最后的机会，2010年世界经济反弹，给中国带来短暂的机会，我们要趁着稳定的机会进行转型。现在大家再提出一些办法，4万亿元结束后，可以通过新兴产业拉动经济，有人提出可以通过收入倍增的计划通过提升工资增加消费。中国目前已经是产能过剩，如果继续的话，就会陷入大的危机。[2010-07-03 15:52:49]

[赵 晓]目前企业的利润太低了，政府没有动力，解决不了问题。城市化级城市化基础上的内需太低了，核心的内容是从全球化外需增长模式转换到城市化内需的增长模式。这就意味着抑制高房价是专项抑制房价改革，我们称之为第二次房改，外需增长专向

内需增长，内需增长为城市化提速。打破土地财政，打破政府的垄断，重建中央政府的财权和事权。2008年中国增加一个城市人口需要的投资额是50万元，未来增加4.5亿的城市人口需要增加225万亿元的投资，相当于今后每年的投资都是2009年的状况，大家认为2009年的投资是比较高的，而且是超常增长，实际上可以成为未来常态的增长，可释放的需求空间，使中国经济在未来的15年每年增长9%。中国一定要从高房价的道路走向低房价的道路，中国城市扩张的概念是大力发展保障房，如果未来一半的人口及新增人口住在保障房，按照人均25平方米建筑面积计算的话，就可以改变民工赚钱后将资金汇回家，改变储蓄低迷，消费不足的问题，也可以下处任志强提出的土地重复占用的情况。[2010-07-03 15:53:11]

[赵 晓]农民大量的进程，可以释放很多的土地，进行集约化的经营，将工业化的生产方式引入农民，使得拐点往后退，进一步的稳定中国经济的增长。如果农民都可以进城的话，中国需要的劳动力是5000万左右，可以释放的土地是6000万亩的土地，未来耕地总规模是2300万亩，远远超过目前规划的土地，因此中国发展城市化不存在土地不足的问题。中国的人均地是偏低的，台湾是1.2，日本是2，香港是1.6，我们只 有人均0.7%，中国还可以走大城市的道路，百万以上的人口占地是中小城市的1/6，如果从节省土地的角度来考虑，应该走大城市和城镇化的发展道路。同时还要强调一点，中国现在转换增长模式是极好的机会，因为中国的城市化带来更多的城市人口和资源的需求，对国内和国际资源都是巨大的压力，当前全球的金融危机中国城市化提供了绝佳的机会，因此资源的价格是偏低的，使中国可以减少成本支出，此时不动，更待何时。[2010-07-03 15:53:31]

[赵 晓]中国靠凯恩斯主义只能过一、二年，长久的发展要靠邓小平，带给我们的就是制度创新，最终归结为一句话，跟博鳌·21世纪房地产论坛有关的，房地产的调控不

能走回头路，必须看成是中国经济转型的开始，因此2010年我个人相信，最关键的问题是八个字，楼市降温、中国加油，谢谢大家。[2010-07-03 15:53:59]

[主持人]拿什么拯救中国经济，刚刚两位专家都不约而同给出了一个方向，那就是要消费大国，消费需求打动的经济实现转型，这也不太容易的，可能有些风险，但是必

须要走的路，下面有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授做主题演讲。[2010-07-03 16:17:27]

[钟伟]很非常高兴有机会到博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会给大家分享房地产的 东西，看到该题目，大家就知道我什么意思，很不好意思，天上掉下一堆鸟粪，为什 么把我放在这个位置，因为我的观点非常的悲观。[2010-07-03 16:18:09]

[钟伟]我们来看一下，诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但是中国经济好日子已 经到头了，我们看一下对宏观经济也应该悲观一点，第一个是目前全球经济我就不去谈了，第一值得信任就是美国，唯一值得信任就是美元，后来也有其他的国家，澳元也会比较的重要，但是货币当中美元胜出，次贷危机后，美国经济复苏的不法是最为稳定的，中国国内情况，2009年四季度的增长分别是6、8、9、10，全年增长8.7%，今年增长最高的季度已经过去，包括宏观经济最好的季度就是第一季度，下面二、三季度如果宏观调控没有明显的放松，宏观经济绝对是滑坡我对宏观经济将逐步的缓解，这是我们对经济宏观调控的看法，全球经济增长大约就是9.3-9.4%，比之前预估要低很多，对于房地产市场行业的看法，在国庆前后，商品房销售就是温和的转暖，但是我们看到的是十年，但是我们看过去十年跟将来是十年，房地产行业已经处于巅峰，在未来的相当长的时间内，中国的人民币汇率，中国社会的问题多方面面临了很大的严峻我并不确信，中国政府能够完成这些调整，首先我还是看一下对中国经济中长期的，我们看一下为什么这么悲观的理由。第一点就是看中国经济增长本身，房地产行业永远都是依托经济增长而增长的，目前普遍的看法中国经济将继续奇迹，过去三十年是一个奇迹，2015年人均GDP超过五千美元，中国可能成为最大的经济体，但是有可能面临调整，中国经济规模大概5万亿美金，也就是说，中国以20%的地球人口，用了全球30%的资源，提供了10%的商品服务，全球经济增长的质量就越糟糕，因为在其中经济增长的质量是最差的，全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中，中国消耗其中的36亿吨，钢材中国每年年产刚才5亿吨，美国仅仅六千万吨，全球铁矿石大概是85%被中国所消耗，化肥中国销量六千多万吨。[2010-07-03 16:18:27]

[钟伟]如果维持目前中国经济的的速度，那么在2020年前后，当中国经济规模达到14万亿规模的时候，全球70-75%都被中国消耗掉，请问发达国家允许吗？ 因此，必须要作出改变，中国的改变就是在未来10年内，必须以18的人口，也就意味着全要素生产水平在目前的水平上必须要至少改善一倍这是非常重要的。另外是货币，刚刚金博士介绍了，由于货币现象引起的房地产的运动，最后房价其实也是一个货币的现象，那么为什么两者出现了这么截然不同的判断，那是因为金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。目前，中国和美国相比，中国的实体经济的规模大约是美国的1/3，人民币比美元更加可靠吗？看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系，目前广义货币在中国是66万亿人民币，相当于10亿美元，美联储仅仅是9.8万亿美元。[2010-07-03 16:18:44]

[钟伟]中国流通中现金一季度大概是4万亿，现在大概是3.8万亿，美国美联储总负债2.3万亿美元，中国人民银行自有资金221亿人民币，美联储自有资金224亿美元，你认为中国仅仅以1/3的实体经济，目前发钞的最规模折合成美元就和美国接近，你 认为这种发钞的速度是能够延续，到2020年左右，中国人民银行的总负债规模将超过 100万亿，也就是超过GDP的100%。没有任何的理由认为，这种超量的货币能够继续下去，货币政策必须作出调整，人民币对外升值，对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的调整。[2010-07-03 16:19:01]

[钟伟]我们已经已经靠廉价的货币政策从而推动经济增长。未来最多十年，第三就要城市化，其实有很多人说中国的农村有广袤的人口在城市就有非常多新增人口要出现，城市化和人口两个因素结合起来介绍，目前关于中国的人口就有多种不同的版本，版本一认为2020年中国出现人口的巅峰，其他的版本就是2003、2005年，最乐观中国峰值超过16.5亿元，大概2033年人口达到14.5-14.6%，清问中国未来的人口增长会怎样，到底2020年达到人口的巅峰，到底是2050年，到底是14亿还是16亿，城市化率是一样的，我们研究认为43%，但是国外的学者认为中国的城市化率高达70%，最后一种研究有些夸张，但是不管怎样，也许我们高估从农村向城市转移的人口规模，也高估了这些从农村向城市转移人口商品房的承受能力，从人口和城市化的角度来说，也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的规模，我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻，1998年我们有商品房，2007年房地产行业达到了同比增速 最快，土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备，商品房二手房达到巅 峰，大概7.5万亿人民币，在未来的两年之内，再建面积客观达到巅峰，不超过30亿平方米。因此，我们总结一下，在过去的十年，经济走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产走三步，考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战，难以持续，考虑到中国货币化进程，发钞的速度难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程，中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿，当一个政府关注几个月的经济数据变化，不关系中长期发展战略的时候，这些政府是要命综上所述，我不认为房地产还能够获得非常长足的发展，巅峰已经过去，评论中国经济未来的十年，我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏，就房地产价格而言，大的都市圈，如金博士所讲有比较大的空间，但是作为一个行业，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观，对于中国政府十年以上的观点，我都持绝对悲观的态度，谢谢大家！[2010-07-03 16:19:21]

[主持人]刚刚找到了一点出路，又被一位专家泼了冷水，论坛仁者见仁，智者见智，这也是真正启发智慧和认识的价值所在，非常感谢钟教授的演讲。[2010-07-03 16:19:51]

[主持人]下面要举行第三个六方会谈，高房价下如何保持城市竞争力 参加会谈的嘉宾： 中国房地产及住宅研究会会长顾云昌 国金证券首席经济学家、上海交大海外学 院金融所所长金岩石 万科执行副总裁肖莉 天鸿地产的董事长柴志坤 建银精瑞资产 管理有限公司董事长李晓东 中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理单大伟[2010-07-03 16:20:17]

[主持人]其实有一点我们希望大家牢牢的记住，在我国，有一句话一切皆有可能，从 长期来说，中国的经济，还有房地产未来的发展，应该是非常有广阔的空间，在论坛 开始之前这十年中国房地产快速的发展，得益于中国城镇化的推动，主持论坛之前，中午大会主委会提出了要求，让我主持房价与城市竞争力关系的分论坛，为此我今天中午请教了行业的人民公敌和地产总理之称的任志强先生，他是否说过一句话，高房价正是城市高竞争力的表现，老任说对，我说过这样的话，您说的是一种真理吗，任总说对的，高房价是否代表着城市高竞争力，我想今天上午请了不同行业的专家、企业代表和经济学家，就此问题先请地产行业和研究领域的带头人，有请顾会长谈谈看法，是否将高房价和城市金融之间的关系进行研究，如何看待这些问题。[2010-07-03 16:20:53]

[顾云昌]城市竞争力强的城市就是高房价的城市，反过来说高房价的城市是否意味着竞争力强的城市，不一定的，导致房价高的原因是购买力导致的，什么地方的购买力旺盛，什么地方的购买力必然高。购买是怎样形成的，购买者的经济能力造成的，也 就是说竞争力强的地方，人才多的地方，有足够的购买能力支撑房价，我们看到了北 京、上海、深圳、广州的竞争力在中国的竞争力是强的，也包括杭州等城市，我们看到了温州、浙江青田等县房价不比北京低，城市竞争力不低，但是这些地方的房价为什么高，因为购买力强，这些人的竞争力是从外面获得的。[2010-07-03 16:21:17]

[主持人]您是否认同任总的观点，高房价是城市竞争力高的体现。[2010-07-03 16:21:30]

[顾云昌]可以说是一种体现，竞争力高，房价必然高，并不是说高房价都具有竞争力，反过来说不是同等的。温州的房价高，但是城市竞争力并不高，青田的房价高，但是 竞争力是不高的。[2010-07-03 16:21:43]

[主持人]也就是说任总的观点不完全的对。[2010-07-03 16:21:58]

[顾云昌]有对的部分，不能说高房价是高竞争力。[2010-07-03 16:22:13]

[主持人]金老师我知道，您不仅关心楼市，也非常关心股市，房价和股市的表达，哪

一个和城市竞争力的关系更加的紧密，你如何看待这个问题。[2010-07-03 16:22:28]

[金岩石]我觉得刚刚顾会长讲的非常有道理，市场竞争力必须分类，怎样的城市，怎样的竞争力，金融中心城市，国际化大都市，就像奢侈品一样，全部统一价格，当然 哪里贵，那儿好，说明哪里的人才素质高，说明哪里财富存量高，首先是GDP的存量，第二财富增长存量，第三是人口结构和人口流量，第四是消费总量，按照这四个标准，全球统一竞争很明显。[2010-07-03 16:22:39]

[金岩石]我觉得刚刚顾会长讲的非常有道理，市场竞争力必须分类，怎样的城市，怎样的竞争力，金融中心城市，国际化大都市，就像奢侈品一样，全部统一价格，当然哪里贵，那儿好，说明哪里的人才素质高，说明哪里财富存量高，首先是GDP的存量，第二财富增长存量，第三是人口结构和人口流量，第四是消费总量，按照这四个标准，全球统一竞争很明显。为什么高房价在金融中心城市必然上升，因为现代都市文明两

大支柱就是两大交易市场，一个是房子不仅仅是消费品，同时具有投资品的属性，另外一个是股市。于是在股市当中，螺旋构成的基本经济的单位，楼市就进入家庭，再进入宏观经济，没有这两个交易市场的城市，就是另外一个标准，例如工业化的城市，就应该房价越低越好，因为能够降低工资成本，这是完全不同的概念。[2010-07-03 16:55:11]

[主持人]好的。吕劲作为地产企业代表，富力是中国标杆性的企业，请问吕总你怎么

看待这个问题。[2010-07-03 16:56:00]

[吕劲]其实刚刚顾秘书长代表了行业的结论，我在广州从事房地产行业已经16年了，广州的房价一直都很稳定的，将很多的工业搬离城市后，城市的房价越来越值钱，另外一个典型的例子，我2002年到北京，投东三环地表的时候，老潘认为没有那么高的价值，因此我们幸运的拿到了这个地块，最开始福利城是卖7000元/平方米，现在卖 到了3、4万元/平方米，这个结果当初也想不到的，如果想得到的话就不做地产商了，就做买房的人算了，实际上买房人比卖房人赚得多，这是事实，一点都不夸张的。北京经过奥运会后，房价明显的上涨，因为这个城市更具有竞争力了，上海经过世博会后也会发展的，今年广州11月份亚运会开完后，肯定也会发生同样的事情，这跟城市竞争力，跟房价有关的，过往证明是有正相关的关系。[2010-07-03 16:57:20]

[主持人]万科的肖总，在谈论话题之前先要搞清楚什么是城市的竞争力，肖总一定进

行了研究，您如何看待竞争力和房价之间的关系。[2010-07-03 16:58:33]

[肖莉]城市竞争力如果根据社科院的报告包含了12个指标，当然指标中最核心的指标 是人，我们说的是人才，为什么有12个指标，首先是人的问题，包含人的数量，或者是人才的数量，人才的质量，还有人才的结构等等，当然中间谈到人的时候，毫无疑问的要涉及到人的需求，如果涉及到人的需求，毫无疑问就跟居住的环境，消费交通住宅等等挂钩，我认为目前的命题是城市竞争力，为什么要提到城市竞争力和房价，实际上是从人的角度出发的，因为人对居住是有需求的，如果房价越高，是否会一直需求，这是跟城市竞争力挂钩的话题，12个指标还包括资金，代表着是否有人愿意来投资。[2010-07-03 16:58:48]

[肖莉]物的指标，包括产业结构、科技发达的程度，基础设施、文化、教育，包括政府的治理等指标，今天要谈论的核心就是第一个指标，谈到高房价是否意味着竞争力就强，在此过程中如果看一下2010年发布的中国最具竞争力的城市前十位的排序，第一位是香港、其次是深圳、上海、北京、广州、杭州等城市，如果看2009年—2010年全球性的报告，排在第一位的城市是纽约，其次是伦敦、东京、巴黎，香港刚好是排 在第十位，北京和上海都是排在30多位的状况，我觉得谈城市竞争力，如果谈竞争力 强了，无法在往下深入谈，因为这是一个结果，很多的人到城市中来，而城市发展的速度跟不上，因此导致房价非常的高，而且在中国是尤其明显的，国外城市发展的速度，经历的时间更长，中国从35%—45%城市化率只用了7年的时间，东京、纽约用了20多年甚至是30多年的时间，因此中国房价快速上涨，在目前的阶段显得尤为突出，谢谢大家。[2010-07-03 16:59:04]

[主持人]柴总是北京根正苗红的房地产企业，承办过很多城市建设的政治性任务，对 房地产和城市竞争力的贡献有其认识，您认为高房价跟城市竞争力之间到底是否有必 然的关系。[2010-07-03 16:59:33]

[柴志坤]肯定是有必然的关系，为什么这么说？首先，单总和前面的肖说了城市竞争力的概念，首先的概念就是差异，城市的价值和功能与其他城市的差别，一个城市的价值和功能到底是什么，简单的来说，人在城市中的个人、组织、企业能够给个人带来什么样的收益，同时需要产生多大的成本，从这个角度来讲，一个城市简单的来说，就是做两方面的事情，一方面是不断的提高生产效率，另一方面就是不断的创造好的 公共产品，让城市中的企业和个人可以享受到更好的环境和服务。反过来说，对于个体，无论是企业、社会组织、个人、房屋、土地都是生产生活中最大的消费或者是成本，从这个角度来讲，房地产跟城市的价值是紧密相连的，在此过程中如何比较或者是产生怎样的关系。[2010-07-03 16:59:51]

[柴志坤]一个城市所提供的公共产品，降低生活成本，提高生活效率，对企业和个人

带来的收益低于企业和个人承担的成本，大家就认为这是开心的事，反过来说，大家自然不认为是开心的事情，回过头来讲，高房价给城市带来了哪些问题和机会。或者是给竞争对手带来怎样的机遇和风险。我认为中国的一、二、三线城市房价不断的上涨，但是经历了二个阶段，现在正在经历第三个阶段，第一个阶段房价低的时候，以消费属性为主，投资的属性比较弱，这些城市中会有一个现象，当地人的收入或者是经济意识不是很超前，造成的结果是大家购买的房屋都是用来住的，到了一定的程度，财富不断的积累，随着生产和现代服务业以及经济结构的不断发展，就带来了投资的属性，在此阶段房价会上涨。还有第三个阶段，大家越来越关心房屋的经济属性，还关注社会属性。参加多次论坛，刚开始大家谈房地产，后来谈房地产金融，后来谈宏观，现在谈行政和体制以及政治改革的问题，说明房地产的社会属性大家越来越关注，从这个角度来讲，下一步还会有另外的变化，就是社会属性不断的改变，所有的变化过程中，跟城市的价值，城市的竞争力是密不可分的。[2010-07-03 17:00:17]

[主持人]李总是精瑞基金的管理人，您做投资的时候，将房价和城市竞争力是否纳入

投资的公式和模式，是否作为参考的依据。[2010-07-03 17:00:33]

[李晓东]我做房地产已经七、八年，我们随时随地的研究房地产的关系，我所在的公司对全国各地的市场进行分析和判断，也会有重点引导投资的领域。实际上我们也在研究这些方面的关系，到底是城市竞争力强造成了房价高，还是房价高导致城市竞争力强。应该仔细的分析，不能一概而论，更多的情况是城市竞争力强，带来了房价高，某种意义高房价是城市竞争力的附产品，附产品未必是好，也未必是坏，要看成是的 定位，北京、上海、深圳、香港毕竟是少的，我在北京、上海、深圳都生活超过了4 年以上，我在这些城市都有置业，一方面对北京、上海、深圳这样的金融中心已经完成了产业升级和结构调整了城市，高房价是城市竞争力的表现。高房价重要的因素是，要提供大量的城市公共产品，不仅仅是对普通的居民，还是城市承载的社会功能有大量的需求，因此高房价造成了集聚城市中的人，财富效应高，带来投资意识和投资能力的提高，基础设施的投入是巨大的。[2010-07-03 17:00:45]

[李晓东]上海这几年过奖隧道修了很多条，地铁也修了很多条，这些设施是不赚钱的，如果靠卖地铁票将成本收回来是不可能的，连资金和利息都不够的，上海市为什么投这么多，出口是什么，基础设施投资后，大家对土地和房价由于其，靠卖地收回基础设施的投入，某种意义来说，房价高并不见得是社会不公平的体现，某种意义上是买房的人实际上是给没有买房屋的人活着是乘坐地铁的人提供了补贴，全世界各个城市 都是这样的模式。承担了比实际居住需求高得多的房价，住同样的面积，在城市购买 的房屋，要比农村贵几倍，多出来的就是为各种各样的基础设施买单，包括浦东机场等等，财力从哪里来，地方政府的融资我们是清楚的，所有的抵押都是未来土地出让的收益，政府将这些资金投入到城市基础设施，从而造成城市竞争力的提升。以制造业为主的城市，高房价削弱城市的经营理，带来了企业运营的成本和工资的提升。[2010-07-03 17:01:00]

[主持人]是否可以这样理解，房价和城市经济的关系，房价是因，竞争力是果。顾会 长您认为房价高的城市，房价上涨或者是这种态势是否会继续？[2010-07-03 17:01:31]

[顾云昌]房价高的原因，刚才金博士讲了一个道理，构成房价的成本提高了，特别是基础设施大量的改造，提升了地价，地价上涨必然导致房价的上涨，这个问题就是竞争力和城市基础设施之间的关系。房价第二个关系就是供求关系，有的地方基础设施并不好，公共产品也不丰富，但是房价很高，这就是供求关系的原因，如果地方政府将土地供应卡得很死，但是需求很大，导致房价上升，因此这是两个不同的关系。城 市竞争力强必然推动房价的上升，但是房价的上升不一定是由竞争力构成的，两者是 不划等号的现在中央的政策是控制高房价，尽管说是遏制房价过快上涨，背后的原因是高房价带来今天社会的问题，如果将供求关系调整了，根据现在出台的政策不断的完善，过快上涨的势头就会得到遏制。北京上海的城市房价高不高呢？中等家庭收入高了，不同的家庭就有不同的看法，你的价格低一点，做房价不要那么过高，现在是过高的问题。[2010-07-03 17:01:44]

[主持人]现在要卖房，收入是高还是不高呢？[2010-07-03 17:02:15]

[顾云昌]我在几年前买的房子，那时候我认为房价很高，现在认为房价很低，今天谈房价也是笼统的看法，加来的廉租房，占到1/3，或者北京占到50%，什么是房价，商 品房的经济还是适用房的价格，还是限价房的价格，就要分清楚，不同的人对于不同 的看法都起码可以说可以的，如果商品房的价格衡量平均的话，1000都是高的。[2010-07-03 17:02:49]

[主持人]本世纪以来，相对于股市跌宕起伏，十年的累计涨幅不超过50%，中国楼市涨 了5-6倍，国内外都此都有不同的争论，包括主流地产界的企业家和经济学家坚持认 为北京上海的房价并不贵，你怎么看待这个问题。[2010-07-03 17:03:12]

[金岩石]其实不管怎样说，出来混总要有人还的，所以我们这一代人应该要感谢上一 代人，没有两大交易市场，给我们储备了很多原材料，这一代人通过鼓励就把泡泡吹 高了，把这些风险留给下一代人，所以这一代人要不发财，上对不起父母，下对不起儿孙，相对于儿孙来讲肯定是高了，相对于父母肯定是高了，相对于我们自己肯定是低的，因为你是把两代人的财富是现在这一代了。把高房价的概念理解为创造就业，化解通胀所支付的社会成本，就可以理解高房价的合理性，就是化解社会动荡的一个选择，其实刚刚讲到乘地铁的认不是因为地铁票，而是有人支付了高房价，我用上海的一个例子，星河湾在上海开盘264套房，一天之内全部抢光，世界纪录，销售额20多亿，我们专门做过统计，当天掏钱买77%是外地人，这就是卖来人口进入高端城市必须支付的高价门票，所以就应该要高，高得还不够的。[2010-07-03 17:03:24]

[主持人]其实金老师的观点我想用一组数据来反驳一下我手里面就有一份资料，这份资料就是我主持之前做了一些功课，其实我们调了国际上大的首都城市，例如日本的东京、美国的纽约、莫斯科这些国家的首都跟中国的上海和北京做了一个比较，这个比较主要同这些城市，中心房价数据的比较，通过这个比较，我们可以看到，在2009年的数字，中国这些一线大城市的房价跟英国和美国的一些大城市伦敦，英国是的伦

敦，美国是华盛顿，全国的平均房价，英国是1.64，大城市平均房价跟全国平均城市比较是1.64，美国的华盛顿和纽约大城市平均房价跟全国平均房价的比较是1.95，中国大陆2009年底住宅的平均房价跟全国平均房价的比是4.47，也是说中国这些城市，上海、北京、全国平均房价的比远远高于这些美国、英国、乃至日本，你怎样看待这类的问题。[2010-07-03 17:04:14]

[金岩石]中国的城市至少有100个城市会地图上消失，哪些城市的房子还有价值吗？中国是一个严重缺水的国家，655个县级以上400个缺水，200个严重缺水，城市人口就会向三大超级都市集中，大北京、大上海，大珠三角，未来集聚8-10亿人，这是土

地的稀缺性，中国人均平原面积就是1.5亩，这当中有水不到1/3，明明之中就是在水资源的威胁当中选择了未来的生存之道，大都市就是组团抢水，所以中国未来三大超级都市圈形成的房价一定会超过世界平均水平。[2010-07-03 17:04:29]

[主持人]其实想听一下开发商吕总代表的意见，其实任何事物的发展都有一个规律，其实市场的规律是不可跨越的，一线城市的房价按照一些学者的观点就是应该要特别的贵，否则人都跑到大城市，其实这已经成为了事实，大城市的房价会比中小城市高，市场当中就有一个合理的差距，如果差距过大，只能反映了一个问题，大量的资源在 向大城市的集中，在实行大都市化发展过程当中，一线城市的房价，如果超出一个合理的阶梯，那是存在着一定的泡沫，泡沫的成本就是非常之严重，针对此问题，我想想听吕总的看法。[2010-07-03 17:04:53]

[吕劲]其实有很多为了进入一线城市付出昂贵的门票，在一个城市里面祖祖辈辈生活的很多年的原住民打交道比较多，这是星期的事情，关于城中村的改造，例如城市化太快，例如深圳、北京、上海等等，过去郊区的地方很快国家都低价在不同的时期都在征用，最后农民、村民所有这些土地都变成了城市化，剩下城里面的村子居住环境非常的差，出现了一系列的问题，我碰到的实际是，因为我们总部在广州，十年前，广州其中最能干的市长现在已经到贵州去省长，十年前提出了下大决心要进行城中村的改造，但是说了十年，很能干的市场也没有干成，但是到十年后，终于现在干成了，干成了主要的原因是现在时机成熟了，楼价能够足以负担得的起这种迫切需要改造的城中村，这渐渐证明了城市发展，楼价会带来一些其他负面的，但是正面的因素还是一个事实。[2010-07-03 17:05:10]

[主持人]我们从来不否认房地产的发展对中国经济，对国家的各项贡献，但是我们看到的过程当中，有些一线城市的房价会高，是否存在着一定的泡沫是否向专家们或者 是企业家认为只会涨，永远往上涨，在特定的阶梯下是否出现了一个回调的过程，这 就想问一下柴总，你怎样看待这类的问题，你觉得房价会继续的上升还是有所合理的回调呢？[2010-07-03 17:05:25]

[柴志坤]这个是这样的，其实谈任何一个问题都有前提的，或者说你必须放在两个参

数去比较。[2010-07-03 17:05:40]

[主持人]从长期和短期来看。[2010-07-03 17:05:55]

[柴志坤]我觉得这件事情就可以从三方面来看，以北京城市的房价，其实刚刚大伟举了一个例子，美国、英国经济中心城市相比，其实上海在国际经济社会当中，全球化的过程当中，扮演了非常重要的，要承担越来越重要的责任，从这个角度来讲的话，其实北京、上海确实跟同样级别城市来讲也不是很高的。其实香港是比较的特殊的，北京、上海高很多，确实跟中国其他的二、三线一起，这里面恰恰是一个机会，这说明了中国的二、三线城市下一步就会有一个很好的前景，我相信北京、二、三线城市的差距跟一线城市会慢慢的缩小，但是我不否认一线城市房价会下降，应该要提供更多满足中低收入家庭的人。[2010-07-03 17:06:07]

[主持人]目前地产形式你怎么判断，目前房价形势的转变，你认为会怎样，未来会发

生怎样的变化呢？[2010-07-03 17:06:56]

[李晓东]北京上海的房价，北京、上海城市在中国具有特殊性，因为中国流动人口相对是受管制的，造成在美国或者是其他国家人口流动是很平常的，可能有些人也不觉得从纽约搬到新泽西找一份工作是非常丢脸的工作，有些人进入到北京、上海，哪怕打掉牙也不会走，因为北京、上海的户口非常难取得，轻易的放弃也是非常舍不得的，其实比价的关系就会高一些，特别是北京，政府提供了更多的补贴，其实这些地方的 市民享受的公共福利就会高很多，从公共汽车票就可以有一个简单的例子，北京开始推公交卡的时候，坐一次公共汽车4毛钱，在上海就要一元到两元，有些城市需要2-3元，这就造成了北京上还有更多的工作机会，现在也要问中国的大学毕业生只要有机会流入到一线城市，我相信90%都会留下来，造成了比价关系。[2010-07-03 17:07:12]

[李晓东]另外一个比价的关系，跟国际的金融中心比，我觉得北京、上海至少是承担国际金融中心功能的核心区域，市中心的区域，房价还是有相当大的成长空间，可以看到过去的十年，生活在北京、上海外国人，多了很多，这些人很多都是高端的，对住房的负担能力，无论是租房还是买房，习惯了纽约伦敦这样的高房价，另外在这里之所以能够把那边的工作放弃掉，千里迢迢跑到这里，我相信北京的空气没有伦敦好，上海的空气各方面条件可能也没有纽约好，为什么他们愿意来，因为这里面更容易赚钱，能够这里创造更多的机会，所以从这个意义上来说，北京、上海、城市竞争力正

在赶上，甚至将来会超过金融中心城市，在这个趋势下，人才这样进来，在金融中心城市房价不跟国际上的城市看齐是没有道理的，例如在东京、纽约、伦敦都考察过，其实郊区跟市区房价差距是非常大的，大概坐地铁一个多小时出去，一套独栋的别墅，就是稍微乡下一点的地方，就需要坐一个小时到市中心，一个独栋的别墅就是100-200万的人民币，可能在中国都买不到，国家竞争能够达到这样的竞争力的水平，所以城市竞争力跟房价就是正相关的关系，不是以套路决定的，这是必然的。[2010-07-03 17:07:25]

[主持人]刚刚谈了一线的城市，其实今天在座有很多位的企业家都是从二、三线城市来的，也是非常关心二、三线城市发展的态势，大的地产企业对市场的研究都有专业的部门，在这一轮的调控之下，怎样看待二、三线城市房地产发展的空间和未来的机会或者是机遇呢？[2010-07-03 17:07:40]

[肖莉]因为万科是从去年开始，从2008年调控之后地价涨幅过快，房价也是涨了，基本上就没有在一线城市拿地，如果回顾到过去从2004年到2008年这个阶段，我们来看的话，我们就会发现在2009年这一年，在14个城市就是涨了101，就是涨了一倍，大城市的涨幅就应该是更大的，二、三线城市涨幅会相对比较小一些的，怎样看房价的话题，为什么是二三线城市，会基于我们对整个行业的判断，我们认为行业还是应该来回到一个合理的利润回报率，应该回到这样的角度，在二、三线城市，因为它的土地供应相对会更充足一些，而一线城市的土地供应是不足的，所以二、三线城市我们认为未来会有更持续稳定的发展的机遇，从企业经营的角度来说，我们认为房价过快的