第一篇：房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩（约60000平米），规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设（其中第1期建设10—13号楼共60000平米、第二期建设6－9号楼共60000平米、第三期建设1－5号楼共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70％，取得收入20000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30000万元。M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元。鉴于第1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70000万元（其中1期成本20000万元、2期成本21000万元、3期成本29000万元）。2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1500万元。土地增值税预征比率为1％，所得税税率为25％。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：

借：银行存款 300000000

贷：预收账款——S项目——第1期 300000000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：

借：预收账款——S项目——第1期 300000000

贷：主营业务收入——S项目——第1期 300000000

借：主营业务成本——S项目——第1期 200000000

贷：开发产品——S项目——第1期 200000000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

（一）营业税的处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第五条规定：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全

部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税＝收到的预收款项×5％，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：

借：营业税金及附加 16500000

贷：应交税费——应交营业税 15000000

——应交城建税 1050000

——应交教育费附加 450000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

（二）土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”科目（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目（清算税款总金额－前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为：

借：待摊费用——预缴土地增值税 3000000

贷：应交税费——应交土地增值税 3000000

借：应交税费——应交土地增值税 3000000

贷：银行存款 3000000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 3000000

贷：待摊费用——预缴土地增值税 3000000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日，清算土地增值税款为1500万元，而预缴土地增值税为1100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 4000000

贷：应交税费——应交土地增值税 4000000

借：应交税费——应交土地增值税 4000000

贷：银行存款 4000000

（三）企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％；位于其他地区的，不得低于10％。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例，2007年M公司预售业务毛利为6000万元（30000×20％），预交营业税及附加1650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4050万元（6000－1650－300），预售业务应预交的企业所得税为1012.50万元（4050×25％），会计分录为：

借：所得税费用 10125000

贷：应交税费——应交企业所得税 10125000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该年度的应纳税额。

承上例，假设2008年实现利润总额8000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元（允许税前扣除金额为280万元），公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该年度预收账款净增加33000万元（预计毛利率为20％）。则2008年的企业所得税的会计处理如下：

应交所得税＝应税所得额×所得税税率＝（利润总额±纳税调整项目）×所得税税率＝（8000＋100＋120＋100＋33000×20％）×25％＝3730（万元）

递延所得税资产＝100×25％＋33000×20％×25％＝1675（万元）

所得税费用＝3730－1675＝2055（万元）

会计分录为：

借：所得税费用 20550000

递延所得税资产 16750000

贷：应交税费——应交企业所得税 37300000

房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算工作，并设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项暂时性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。做到原预计多少利润，销售结算时抵减多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润。

第二篇：1105-房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业预售业务涉税会计处理

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。由于房地产开发企业主要采用预售制度，故本文只讨论期房销售业务涉税会计处理。房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

一、房地产开发企业期房销售业务的会计处理

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

例：C市M房地产开发企业，具有二级开发资质，2007年2月新开工建设S楼盘，该项目占地面积90亩（约60000平米），规划许可建筑面积为200000平米，共13栋高层普通住宅，分三期建设（其中第1期建设10—13号楼共60000平米、第二期建设6-9号楼共60000平米、第三期建设1－5号楼共80000平米）。

2007年5月10日取得第1期建设的预售许可证，M公司根据前期客户储备情况决定于5月16日开盘销售，开盘当日即热销70％，取得收入20,000万元，截至10月30日一期房源全部销售完毕共取得预售收入30,000万元。

M公司根据市场需求情况，决定于2007年12月开始进行二期建设，并于2008年4月5日取得第2期的预售许可证，同时开始进行二期的预售，截至2008年8月二期房源销售完毕并取得预售收入33000万元。

鉴于第1、2期的销售情况，M公司决定于2008年10月开始建设第3期，并于2009年2月取得第3期预售许可证，截至6月30日第3期房源全部销售完毕，并取得48000万元收入。

S项目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，该项目共发生开发成本70,000万元（其中1期成本20,000万元、2期成本21,000万元、3期成本29,000万元）。

2010年10月30日取得税务部门土地增值税清算报告，该项目清算土地增值税款为1,500万元。土地增值税预征比率为1％，所得税税率为25％。

M公司2007年取得第1期预售房款时的会计分录为：

借：银行存款 300,000,000

贷：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

2008年、2009年取得预售房款时的会计分录同上。

2008年12月第1期竣工交房结转第1期收入及成本：

借：预收账款——S项目——第1期 300,000,000

贷：主营业务收入——S项目——第1期 300,000,000

借：主营业务成本——S项目——第1期 200,000,000

贷：开发产品——S项目——第1期200,000,000

2009年、2010年第2期、第3期竣工交房结转收入及成本的会计分录同上。

二、房地产开发企业期房销售业务的涉税会计处理

（一）营业税的处理

根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税，应纳营业税＝收到的预收款项×5％。根据财会字[1993]第83号规定，会计分录为：借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目，同时计算城建税及教育费附加，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交城建税”、“应交税费——应交教育费附加”科目。承上例，2007年取得第1期预售房款时应纳营业税金及附加的会计分录为：

借：营业税金及附加 16,500,000

贷：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

缴纳营业税及附加时：

借：应交税费——应交营业税 15,000,000

——应交城建税 1,050,000

——应交教育费附加 450,000

贷：银行存款16,500,000

2008年、2009年取得第2期、第3期预售房款时应纳营业税会计分录同上。

（二）土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其他扣除项目。为了鼓励房地产开发企业的发展，房地产企业还可以按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增值额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没有竣工，成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税。根据计算出的预征土地增值税金额借记“待摊费用——预缴土地增值税”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。项目竣工后符合收入确认条件时，按照当期的结算收入、成本自行以土地增值税清算方式计算的当期结算收入应承担的土地增值税费用：借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（按照当期结算收入、结算成本以清算口径计算），贷记“待摊费用——预缴土地增值税”科目。

项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整，在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计计提的土地增值税费用）、“待摊费用——预缴土地增值税”科目（差额），贷记“应交税费——应交土地增值税”科目（清算税款总金额－前期累计已缴纳的土地增值税）；实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目（清算税款总金额－前期累计已预缴的土地增值税款）。若为退税，则做相反的账务处理。

由于会计和税法的规定不同，企业实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值税成本在企业所得税前扣除是可抵扣的暂时性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税法上的差异。在填报企业所得税纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。

承上例，2007年M公司取得第1期预售房款时，预交土地增值税的会计分录为：

借：待摊费用——预缴土地增值税 3,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税3,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 3,000,000

贷：银行存款3,000,000

2008年、2009年第2期、第3期预售房款，预交土地增值税的会计分录同上。

2008年12月S项目第1期竣工，自行计算土地增值税会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 3,000,000

贷：待摊费用——预缴土地增值税3,000,000

2009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行计算土地增值税会计分录同上。

2010年10月30日，清算土地增值税款为1,500万元，而预缴土地增值税为1,100万元，应补交土地增值税款400万元，会计分录为：

借：营业税金及附加——土地增值税 4,000,000

贷：应交税费——应交土地增值税4,000,000

借：应交税费——应交土地增值税 4,000,000

贷：银行存款4,000,000

（三）企业所得税的处理

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函

[2008]299号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目预计利润率暂按以下规定的标准确定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％；位于其他地区的，不得低于10％。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

承上例，2007年M公司预售业务毛利为6,000万元（30,000×20％），预交营业税及附加1,650万元，预交土地增值税300万元，预售业务应调整的应纳税额为4,050万元（6,000－1650－300），预售业务应预交的企业所得税为1,012.50万元（4,050×25％），会计分录为：

借：所得税费用 10,125,000

贷：应交税费——应交企业所得税 10,125,000

《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目，同时调整该的应纳税额。

承上例，假设2008年实现利润总额8,000万元，其中：资产减值损失100万元，业务招待费开支400万元（允许税前扣除金额为280万元），公益性捐赠支出300万元，赞助支出100万元，该预收账款净增加33,000万元（预计毛利率为20％）。则2008年的企业所得税的会计处理如下：

应交所得税＝应纳税税所得额×所得税税率＝（利润总额±纳税调整项目）×所得税税率＝（8,000＋100＋120＋100＋33,000×20％）×25％＝3730（万元）

递延所得税资产＝100×25％＋33,000×20％×25％＝16,75（万元）

所得税费用＝3,730－1,675＝2,055（万元）

会计分录为：

借：所得税费用 20,550,000

递延所得税资产 16,750,000

贷：应交税费——应交企业所得税 37,300,000

房地产开发企业应做好企业所得税的会计核算工作，并设置“递延税款备查登记簿”，详细记录每项暂时性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。做到原预计多少利润，销售结算时抵减多少，递延所得税资产增加多少，销售结算转回多少，哪个项目结算，就抵减哪个项目的预计利润。

第三篇：企业增值税涉税会计处理

企业的涉税会计处理

增值税会计培训

二0一四年一月

培训目的l

掌握增值税一般知识

l

掌握增值税一般纳税人认证流程

l

正确进行增值税会计核算

l

根据：中华人民共和国增值税暂行条例

(中华人民共和国国务院令第538号)中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

（财政部

国家税务总局第50号令）

增值税一般纳税人资格认定管理办法

（国家税务总局令第22号）

应交税费

l

三个二级科目

l

一、应交增值税

l

二、未交增值税

l

三、增值税检查调整

l

注：CAS中没有增值税检查调整

二、已交税金（一）

l

“已交税金”此栏目核算一个月内分次预缴增值税。

l

以一个月为一期的纳税人，自期满之日起十日内申报

纳税，一般不使用此科目。但辅导期一般纳税人企业超限量领购发票时，需预交部分税款，此时账务处理如下：

借：应交税费—应交增值税（已交税金）

贷：银行存款

二、已交税金（二）

l

以1日、3日、5日、10日或15日为一期的纳税人，自期满之日起五日内预缴税款。例：某企业10日分次缴纳增值税5万元。

l

借：应交税费—应交增值税（已交税费）50000

l

贷：银行存款

50000

三、减免税款

l

此栏目反映企业按规定减免的增值税款。企业按规定直接减免的增值税额的账务处理：借：本科目

贷：营业外收入

l

账务处理

借：银行存款

l

贷：主营业务收入

l

应交税费—应交增值税（销售税额）

l

借：应交税费—应交增值税（减免税款）

l

贷：营业外收入

四、出口抵减内销产品应纳税额（一）

l

此栏目反映出口企业按规定的退税率计算的出口货物的进项税额抵减内销产品的应纳税额。

l

生产企业以自产的货物出口,内、外销业务共同使用的原材料难以凭票退税。在实行“免抵退”税办法的条件下，先免（出口不征销项税额）、再抵（进项抵内销），再退（未抵扣完的申报退税）。

四、出口抵减内销产品应纳税额（二）

l

账务处理：借：应交税费—应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）

贷：应交税费—应交增值税（出口退税）

例：某企业本月进项税额34000元，内外销共用原材料，当月内销销项税额13600元，外销产品离岸价200000元，退税率13%，征收率13%。

解：应退税额=200000×13%=26000元

进项税额账面余额=34000-13600=20400元。（需退税）

差额26000-20400=5600元（是以内销产品的销项税额抵减）。

四、出口抵减内销产品应纳税额（三）

l

免抵退增值税会计处理

l1、出口

借：应收账款

l

贷：主营业务收入

l

借：主营业务成本

l

贷：库存商品

l2、内销

借：应收账款（货币资金）

l

贷：主营业务收入

l

应交税费—应交增值税（销项税额）

l3、计算应纳税额：

l

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

l

贷：应交税费—未交增值税

l4、申报出口免抵退税时

l

借：应交税费—应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）

l

贷：应交税费—应交增值税（出口退税）

五、转出未交增值税

l

此栏核算企业月末应缴未缴增值税。

l

计算月末应转出未交增值税=销项税额-（进项税额+上期留抵税额-进项税额转出-免抵退税额+纳税检查应补缴税额）

l

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

l

贷：应交税费—未交增值税）

六、销项税额

l

起征点：对月销售额未达到规定起征点的个人纳税人，可免缴增值税。销售货物：月销售额2000-5000元；销售应税劳税的起征点为月销售额1500-3000元；按次征收为每次（日）销售额150-200元。

l

含税销售额的换算

销售额=含税销售额÷（1+税率）一般纳税人企业

销售额=含税销售额÷（1+征收率）小规模纳税人企业

第三、计算销项税额

销项税额=销售额×税率（17%、13%、6%）

13%：粮、水、农、图

七、出口退税

l

“出口退税”记录企业向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关单证，根据国家的出口退税政策，向主管出口退税的税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。若办理退税后，又发生退货或者退关而补交已退增值税，用红字冲减

l

申报时，借记其他应收款——应收出口退税款，应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）贷记“应交税费--应交增值税（出口退税）”；贷方反映实际收到的出口货物的应退增值税。收到退税额时，借记银行存款，贷记其他应收款——应收出口退税款。

八、进项税额转出

l

“进项税额转出”记录外购货物、在产品、产成品等改变用途且不离开企业作“进项税额转出”通常如发生非正常损失，将在产品奖励给职工等。

l

例：如某企业将购进的生产用钢材用于本企业基建成本价50000元。

借：在建工程

58500

贷：原材料—钢材

50000

应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500

l

例：某商场6月份因仓库保管不善，被盗4台洗衣机，成本价2000元/台。

l

借：待处理财产损溢

9360

l

贷：库存商品

8000

l

应交税费—应交增值税（进项税额转出）

1360

进项税额转出（二）

l

根据：中华人民共和国增值税暂行条例实施细则、非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。其进项税额需转出，现自然灾害、火灾损失不需进项税额转出。

l

对于视同销售行为，由于有销项税额，其进项税额允许抵扣，无需进项税额转出。

l

现固定资产修理领用外购材料，其进项税额不需转出。

l

例：如某固定资产进行修理，领外购材料32000元，进项税额5440元。借：固定资产

32000

l

贷：原材料

32000

这一点体现了新的增值税暂行条使我国从生产性增值税转型为消费性增值税

九、转出多交增值税

l

记录企业月末当月多交增值税的转出额。

l

账务处理

借：应交税费—未交增值税

贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）

应交税费—未交增值税

l

月末转出未交增值税

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

l

交以前月份未交增值税

借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款

l

余额（贷方）反映企业未交的增值税

应交税费—增值税检查调整

l

增值税经税务机关检查后，应进行相应的会计调整。为此设立了此账户。

l

例：某企业12月当期销项税额236000元，进项税额247000元，“应交税费——应交增值税”借方余额11000元。税务机关次年对某企业进行税务检查，发现有如下两笔业务会计处理有误：

l1、12月3日捐赠产品成本价80000元，无同类产品售价。借：营业外支出80000贷：产成品80000元。

l2、12月24日为基建购材料35100元，借：在建工程30000

借：应交税费—应交增值税（进项税额）5100

贷：银行存款35100

查补税款的会计处理

l1、进行会计调整

l

（1）对外捐赠应视同销售，无同类产品售价的，先组成计税价格计算。销项税额=80000×（1+10%）×17%=14960

l

调账如下：借：营业外支出

14960

贷：应交税费—增值税检查调整

14960

l

（2）企业用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得抵扣。

l

调账如下：借：在建工程

5100

贷：应交税费—增值税检查调整

5100

l2、确定企业偷税数额。

偷税数额=14960+5100=20060

应按偷税额的1倍罚款。

l3、确定应补税额

当期应补税额=23600-24700+20600=9060

l4、账务处理

借：应交税费—增值税检查调整

20060

利润分配——未分配利润

20060

贷：应交税费—未交增值税

9060

应交税费—应交增值税

11000

其他应交款—税收罚款

20060

借：应交税费—未交增值税

9060

其他应交款—税收罚款

20060

贷：银行存款：29120

征收率

l

小规模纳税人或一般纳税人特殊规定用征收率

l

中华人民共和国增值税暂行条例第十二条　小规模纳税人增值税征收率为3%.征收率的调整，由国务院决定。

l

销售时：借：银行存款

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税

交税时：借：应交税费—应交增值税

贷：银行存款

一般纳税人企业销售旧货的规定

l

财政部

国家税务总局

l

关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知

财税[2008]170号

l

自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：

l

（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；

l

（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；

一般纳税人企业销售旧货的规定

l

(三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

l

本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

增值税一般纳税人资格认定管理办法

l

第二条

一般纳税人资格认定和认定以后的资格管理适用本办法。

第三条

增值税纳税人（以下简称纳税人），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。

本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。

l

第四条

年应税销售额未超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准以及新开业的纳税人,可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。

对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定：

（一）有固定的生产经营场所；

（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。

注:小规模纳税人的标准为：

（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；

（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。

增值税一般纳税人资格认定管理办法

l

第五条

下列纳税人不办理一般纳税人资格认定：

（一）个体工商户以外的其他个人；

（二）选择按照小规模纳税人纳税的非企业性单位；

（三）选择按照小规模纳税人纳税的不经常发生应税行为的企业。

中华人民共和国增值税暂行条例

l

《中华人民共和国增值税暂行条例》已经2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，现将修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》公布，自2009年1月1日起施行。

l

总　理

温家宝

二○○八年十一月十日

l

中华人民共和国国务院令第538号

中华人民共和国增值税暂行条例

l

第一条　在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

l

第二条　增值税税率：

（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17%.（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

1.粮食、食用植物油；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；

5.国务院规定的其他货物。

（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。

（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17%.税率的调整，由国务院决定。

注:低税率就是：粮、水、农、图

中华人民共和国增值税暂行条例

l

下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：

进项税额=买价×扣除率

（四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：

进项税额=运输费用金额×扣除率

准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。

中华人民共和国增值税暂行条例

l

第十条　下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；

（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；

（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；

（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。

中华人民共和国增值税暂行条例

l

第十五条　下列项目免征增值税：

（一）农业生产者销售的自产农产品；

（二）避孕药品和用具；

（三）古旧图书；

（四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；

（五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；

（六）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；

（七）销售的自己使用过的物品。

除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

l

第五条

一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。

本条第一款所称非增值税应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

本条第一款所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

l

第六条

纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：

（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；

（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

第七条

纳税人兼营非增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

l

第十二条

条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；

（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：

1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

2.纳税人将该项发票转交给购买方的。

（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

3.所收款项全额上缴财政。

（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

l

第十六条

纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

第十七条

条例第八条第二款第（三）项所称买价，包括纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。

第十八条

条例第八条第二款第（四）项所称运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

l

第三十五条

条例第十五条规定的部分免税项目的范围，限定如下：

（一）第一款第（一）项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。

农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。

（二）第一款第（三）项所称古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书。

（三）第一款第（七）项所称自己使用过的物品，是指其他个人自己使用过的物品。

第三十七条

增值税起征点的适用范围限于个人。

增值税起征点的幅度规定如下：

（一）销售货物的，为月销售额2000-5000

元；

（二）销售应税劳务的，为月销售额1500-3000元；

（三）按次纳税的，为每次（日）销售额150-200元。

丢失已开具专用发票的处理

l

一般纳税人企业丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符，购买方凭销售方提供的专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。

丢失已开具专用发票的处理

l

如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。

丢失已开具专用发票的处理

l

一般纳税人企业丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证，可使用专用发票发票联到主管税务机关认证，专用发票发票联复印件留存备查。

l

一般纳税人企业丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。

增值税一般纳税人辅导期的规定

l

国家税务总局关于印发《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》的通知

l

国税发[2010]40号

l

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：

l

为加强增值税一般纳税人纳税辅导期管理，根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第十三条规定，税务总局制定了《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

l

国家税务总局

l

二○一○年四月七日

增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法

l

第五条

新认定为一般纳税人的小型商贸批发企业实行纳税辅导期管理的期限为3个月；其他一般纳税人实行纳税辅导期管理的期限为6个月。

l

第六条

对新办小型商贸批发企业，主管税务机关应在认定办法第九条第（四）款规定的《税务事项通知书》内告知纳税人对其实行纳税辅导期管理，纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的当月起执行；对其他一般纳税人，主管税务机关应自稽查部门作出《税务稽查处理决定书》后40个工作日内，制作、送达《税务事项通知书》告知纳税人对其实行纳税辅导期管理，纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的次月起执行。

l

第七条

辅导期纳税人取得的增值税专用发票（以下简称专用发票）抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据应当在交叉稽核比对无误后，方可抵扣进项税额。

增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法

l

第八条

主管税务机关对辅导期纳税人实行限量限额发售专用发票。

l

（一）实行纳税辅导期管理的小型商贸批发企业，领购专用发票的最高开票限额不得超过十万元；其他一般纳税人专用发票最高开票限额应根据企业实际经营情况重新核定。

l

（二）辅导期纳税人专用发票的领购实行按次限量控制，主管税务机关可根据纳税人的经营情况核定每次专用发票的供应数量，但每次发售专用发票数量不得超过25份。

l

辅导期纳税人领购的专用发票未使用完而再次领购的，主管税务机关发售专用发票的份数不得超过核定的每次领购专用发票份数与未使用完的专用发票份数的差额。

l

第九条

辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的,应从当月第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3%预缴增值税，未预缴增值税的，主管税务机关不得向其发售专用发票。

l

预缴增值税时，纳税人应提供已领购并开具的专用发票记账联，主管税务机关根据其提供的专用发票记账联计算应预缴的增值税。

增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法

l

第十一条

辅导期纳税人应当在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。

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辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交税金——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金——待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税金——待抵扣进项税额”，红字贷记相关科目。

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第十二条

主管税务机关定期接收交叉稽核比对结果，通过《稽核结果导出工具》导出发票明细数据及《稽核结果通知书》并告知辅导期纳税人。

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辅导期纳税人根据交叉稽核比对结果相符的增值税抵扣凭证本期数据申报抵扣进项税额，未收到交叉稽核比对结果的增值税抵扣凭证留待下期抵扣。

思考题：

一、增值税分析控制法的原理及稽查应用对企业有何影响？

二、国家税务总局怎样对增值税纳税评估？

三、如何对增值税税负率进行有效筹划？

第四篇：房地产开发企业预售业务收入会计与税务处理

房地产开发企业预售业务收入会计与税务处理

房地产企业是以房地产为经营对象的企业，房地产主要指房产、地产，都是不动产。房地产企业与一般的工业企业相比，具有单位价值大、投资成本高、开发周期较长等特点。正是由于这些特点，使得房地产企业与一般的工业企业存在一定的区别，尤其是在销售方式上。一般的工业企业以现销、赊销为主要方式，房地产企业的销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。对于房地产企业预售业务的处理，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。

一、预售业务的会计处理

根据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

二、预售业务的税务处理

第一，营业税的处理。根据税法规定，企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以当房地产企业预售房屋收到预收款项时，应计算并交纳相应的营业税，根据收到的款项金额和税率相乘即为要交的营业税，会计分录为：借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”，同时根据计算出应交的城建税及教育附加，编制会计分录同上。

第二，土地增值税的处理。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产企业符合土地增值税的交纳条件，所以在销售房地产时应交纳土地增值税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算方法是：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）。在实际工作中，分部计算比较繁琐，一般采用速算扣除法计算，即：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目×适用税率，其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。为了保护房地产企业的发展，房地产企业还可以加计扣除。若是销售的旧房，扣除项目指的是旧房的评估价格。

由以上土地增值税的计算方法来看，房地产企业要计算其应交的土地增值税首先要计算出房地产销售的增长额，而计算增值额要先计算出该房地产可扣除的成本费用等扣除项目。对于房地产企业的预售业务，在销售时，房地产的开发还没竣工，其成本还不能核算出来，所以其土地增值税无法计算。对于这种情况，土地增值税暂行条例有规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由此看来，房地产企业的预售业务收到预售款项时，应按照收到款项和各地规定的预征比例计算应预交的土地增值税，根据计算出的土地增值税金额借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

第三，所得税的处理。为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题也有特别的规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%；开发项目位于其他地区的不得低于10%。

房地产企业预售业务预交所得税的处理，待房屋竣工后再根据实际情况进行调整。

此外，企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确