20072007贵都项目营销策划提报贵都项目营销策划提报二○○七年四月二十五日第一部分：市场篇第二部分：产品篇第三部分：营销推广篇核心内容市场主旨篇：我们需要解决的问题一、市场的空缺在哪里？二、太湖同质化的生路在哪里？三、存量产品的现状？四、对未开发地块的思考…一、市场的空缺在哪里？二、太湖同质化的生路在哪里？三、存量产品的现状？四、对未开发地块的思考…市场的空缺在哪里？缺少集配套、景观、度假、服务与一体的高档物业板块配套景观规划文化度假功能交通区域环境服务老城区优一般优优一般优优一般木渎板块一般优一般优优一般一般差太湖板块差优优优优一般一般差双湖板块一般优优差一般优优一般阳澄湖板块差优一般一般优一般差差石湖板块差优一般一般一般差差差从对苏州各个别墅区别墅产品的特征分析可以看到，目前苏州别墅的卖点构成中配套与服务是最薄弱的，而太湖区域本身具有的度假优势和本项目的酒店式公寓、商业体量使得我们可以将本项目做成集配套、景观、服务等要素于一体的高档别墅太湖同质化竞争的生路区域同质化竞争的表现产品类型产品风格推广主题客源竞争独栋别墅占到量体的69％；临湖区域多独栋，非临湖区域以联排为主；中式别墅较少，欧美风格居多；大多数项目以太湖景观为推广主题，而对湖景之外的主题少涉及；较高档的别墅主力客源为苏州及长三角的客户，低档产品的主力客源定为苏州本地客户，尚没有项目将外籍客户纳入进客源构成；形象定位绝大多数项目将推广形象定为度假型别墅，而忽视了其他提升附加价值的能够引起市场更高关注度的形象定位；价格价格极端化，临湖500万以上，非临湖200万以下。同质化竞争的结果：区域市场整体去化速度缓慢我们的出路在哪里？创新！创新是我们唯一的出路，要进行产品的创新、规划的创新、配套的创新、服务的创新、客源的创新。此外，要充分利用项目本身具有的临湖特性以及紧靠中信太湖城的地理位置，提升项目产品价值，在单价和总价上与区域其他项目相区隔。享受型的别墅，服务、配套和景观决定购买。与太湖区域的性质相符，在生活配套尚未成型的情况下，享受型别墅可以创造市场供应趋势，可以享受度假、享受空间、享受景观、享受服务、享受城市…。享受型别墅需要较享受型别墅需要较好的服务、配套和景观资源。好的服务、配套和景观资源。提升临湖概念，从看太湖到拥有太湖，在享有太湖景观的基础上提出“融入太湖”的概念，从单纯的“观湖景”进入到“住湖景”从单...
